別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小郡 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市松崎字城山６１８番１０ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 地区計画等 (60,200) 1:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南4.7m市道 水道、下水 松崎 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 専用住宅の建て替え可能な住 宅団地 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 松崎駅　南西方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外に存し、市街化調整区域であるため、戸建住宅地としての需要は市内において相対的に弱い。市 全体として戸建住宅の需要は堅調であるが、同地域までは影響が及ばず、地価は下落傾向である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡市及び隣接市町の住宅地域である。中心となる需要者は市内及び隣接市町に居住し、特に地縁的選好 性を有する一次取得者の他、地場の不動産業者等である。低金利政策等を背景に戸建住宅の取得需要は回復傾向にある が、市街化調整区域に指定されている当該地域は市の郊外にあたり土地の取得需要は弱く、依然割安の価格水準で取引 される事例も散見される。取引の中心となる価格帯は５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の存する近隣地域は市街化調整区域内に存する戸建住宅地域であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、 収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法による試算を行った。他方、類似性を持つ複数の事例を比較検討し求めら れた比準価格は、客観的かつ実証的な価格である。したがって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準と し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は横ばい程度、世帯数は増加傾向で ある。土地の需要は相対的に割安な郊外に広 がっており、当市においても土地の取得需要 は高まっている。 小郡市郊外の戸建住宅地域である。戸建住宅 素地としての取引が散見されるが需要は弱く 、取引の地価水準は低い事例が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％