別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小郡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　吉川　博貴   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 52,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市寺福童字神屋敷８４９番１４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 西鉄小郡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄小郡駅南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地であるが、周辺で新規供給されている分譲住宅地に比べ地価に割安感が残ることから住宅需要 は底堅い。小郡市は大型商業施設の進出予定等話題性もあり、地価は今後も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡市南部の住宅地である。主たる需要者は福岡市又は久留米市方面へ通勤する個人である。従前は旧来 からの一般住宅や農家住宅が建ち並ぶ住宅地であったが、端間駅周辺で大型分譲住宅地が供給されて以降、その周辺で はミニ開発等による新たな住宅地の供給が盛んであり、取引が活発化している。取引の中心となる価格帯は２００～３ ００㎡前後で９００万円から１，４００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの既存住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家はほぼ見られず、 土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い 取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし、 代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小郡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [110.1] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 51,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向にある。西鉄天神大牟田線沿 線の新興住宅地の販売は好調で、割安感の残 る既存住宅地に需要が波及する形で地価は上 昇している。 既存の住宅地であるが、周辺ではミニ開発に よる新規供給も散見される。新規供給による 住宅地価格が牽引する形で地価は上昇してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.5 ％  ％