別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小郡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市三国が丘１丁目１８７番 ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 三国が丘 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模がやや大きい既存の 住宅団地 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 三国ヶ丘駅　南東方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの区画整然とした戸建住宅地域であり、地域としては成熟している。中古戸建の取引のほか、建て替え を前提とした取引も増えてきており、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡市及び筑紫野市南部の戸建住宅地域である。主たる需要者は、都市圏へ通勤するサラリーマン世帯等 の第一次取得者が中心となる。低金利政策等により戸建取得需要は高まっているが、都市圏の戸建住宅価格が高騰して いるためその需要は郊外に向かいつつあり、小郡市においてもその影響が強まっている。需要の中心となる価格帯は土 地のみで２，０００万円、新築戸建で４，０００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、自己使用目的の取引が一般的であることから、賃貸市場が未成熟であ るため、収益価格を試算することが出来なかった。他方、比準価格は、規範性を有する取引事例を採用して適切に行わ れており、市場性を反映した説得力を有する価格である。従って、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準 価格を採用して、代表標準地との均衡を考慮した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小郡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [110.1] 100 100 [100.0] 100 [ 89.7] [101.0] 100 65,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は横ばい程度、世帯数は増加傾向で ある。土地の需要は相対的に割安な郊外に広 がっており、当市においても土地の取得需要 は高まっている。 旧来からの区画整然とした戸建住宅地域であ る。戸建住宅が建て替えられながら、今後も 同様の傾向で推移すると予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％