別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小郡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　友野　和憲   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市津古字影堤８４２番２１ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模低層住宅が区 画整然と建ち並ぶ住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 津古 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 やや丘陵地の住宅団地 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 津古　南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 小郡市内の住宅地では堅調な住宅需要を背景に、依然として住宅の新規供給が活発であり、既成住宅地域におい ては相対的な割安感から、今後も地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡市及び隣接市に所在する住宅地域で、主たる需要者は福岡市や久留米市方面へ通勤する第一次取得者 層等が中心である。対象標準地の存する住宅団地及び周辺の住宅団地では、堅調な住宅需要が認められる。なお、対象 標準地の存する住宅団地内の土地は、新興分譲地と比較して割安感が認められ、市場の中心となる価格は、２００～２ ５０㎡程度の土地で９００～１，１００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、アパート等の収益物件は少なく、居住の快適性を重視する地域であるの で、収益価格は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等で規範性のある取引事例を収集し、適切に補 修正して求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小郡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     52,700 円／㎡ [109.1] 100 100 [100.0] 100 [128.4] [100.0] 100 44,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口はほぼ横ばい程度、景気の穏やかな 回復を背景に、地価の割安感もあり、戸建住 宅地としての需要は堅調である。 小郡市内の住宅地では、堅調な住宅需要を背 景に、地価の割安感もあることから、地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％