別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 中間 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字中底井野字砂堀１１６４番３８ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ内陸型工業団 地 東9m市道 水道 筑前垣生 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅北西方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、遠賀町との行政境に形成された内陸型の工業地域。地域状況に特段の変動要因は認められず、今後 も現状程度で推移するものと予測される。地価は、全国的に工業地需要が高まっている中、前年価格を維持。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市町に形成された工業地域。設備投資は、企業収益の改善等を背景に持ち直し傾向。北 九州都市圏は、九州自動車道等の道路網、北九州空港等交通アクセス及び輸送施設が充実しており、自動車関連企業及 びネットビジネス拡大に伴う物流企業等の用地需要が高まっている。近隣地域は、高速道路等輸送アクセスがやや劣り 、製造業等を主とする工業地域であるが、今後、地場企業の新規投資が期待される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の範囲を広域的に捉え、代替競争関係にある類似地域等の取引事例と比較検討した実証的な価 格である。近隣地域は、自社工場等が建ち並ぶ内陸型の工業団地であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格の試算は 断念した。従って、本件においては、前年対象標準地の価格、価格形成要因の動向等も勘案の上、工業地の市場価格か らアプローチした比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等 により先行き不透明。不動産市場は選別・二 極化が進行。中間市の人口は微減傾向で推移 。 近隣地域は、製造業等の工場、倉庫が建ち並 ぶ内陸型の工業団地である。街路の連続性等 は良好であり、利用状況は安定的に推移して いる。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％