別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 中間 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -5 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 7,830,000 円  １㎡当たりの価格 35,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市中央３丁目６３５５番４ ｢中央３－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 中間 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   0.1 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 中間駅南東方 700m 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模住宅団地地域に属し、地域要因の変動をもたらす格別な要因はなく、用途的には現状を維持するものと予 測する。地価は、微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ筑豊本線及び筑豊電鉄沿線の中間市及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、中間市内 の居住者であるが、周辺市町域からの転入も若干みられる。当該近隣地域は、居住環境が良好な住宅地域であり、需給 関係は比較的安定している。土地は、２３０㎡程度で７００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００ 万円を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　戸建住宅を中心に形成された当該地域では、自用の利用を目的とする住宅がほとんどで、アパート等は見受けられず 収益性を追求して、取引価格が決定する状況には至っていない。賃貸市場は未成熟なままであることから、収益還元法 の適用は断念した。よって市況を反映した比準価格を標準とし、不動産の需給動向及び地域の推移、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [101.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気動向はコロナ禍の影響で厳しいが緩やか に持ち直している。中間市の住宅地価格は概 ね下げ止まりから上昇傾向にある。 駅から徒歩圏にある居住環境が良好な閑静な 住宅地域として、安定した住宅需要があり、 地価も微増傾向。 接道に係る方位格差を個別的要因として認め た。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％