別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 中間 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 5,050,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市土手ノ内２丁目１０１番９外 ｢土手ノ内２－１２－１８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 希望が丘高校前 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 希望が丘高校前駅北方 300m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域状況に特段の変動要因は認められない。コロナ禍 の影響が徐々に緩和される中、地価は低金利環境の継続等を背景として前年価格を維持している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市町に形成された住宅地域。住宅地需要は、低金利等により利便性及び住環境良好な地 域を中心に回復傾向にあり、地価に下げ止まり・底打ち感が広がっている。また、高齢化社会に起因する空家が増えつ つあり、自然災害が懸念される傾斜地域、街路条件等が劣る地域は低調に推移している。需要者は、中間市及び隣接す る北九州市等を通勤圏域とするエンドユーザーが中心。取引の中心は、総額１，０００万円前後の中古物件。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、 戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、 代表標準地との検討を踏まえ、前年対象標準地の価格、地域経済等価格形成要因の動向等も勘案の上、住宅地の市場価 格からアプローチした比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中間 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [127.3] [100.0] 100 24,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は、物価高、海外情勢、コロナ禍等 により先行き不透明。不動産市場は選別・二 極化が進行。中間市の人口は微減傾向で推移 。 中規模一般住宅等が建ち並ぶ最寄駅徒歩圏域 に位置する住宅地域。商業施設等生活利便性 はやや劣るが、閑静な住環境を維持している 。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％