別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 中間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.

鑑定評価額 7,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字下大隈字西田１６０５番５ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、下水 筑前垣生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定しているが、街路条件が劣り、生活利便施設も充実していない地域 に対する需要は弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中間市の住宅地域が所在する圏域であり、需要者の中心は中間市に地縁的選好性を有する給与所得者等で ある。近隣地域は全体的に細街路が多く街路条件が劣っており、開発された住宅団地と比較すると需要は弱い。需要の 中心となる価格帯は中古住宅で総額２千万円程度であるが、街路条件の劣る住宅地域に対する需要は落ち込んだ状況が 継続している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅や一般住宅を中心とした住宅地域であり、利用状況は自用目的が主である。本件では、収益価格 を求めることができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも中間市内の住宅地域で 成立したものであり規範性が高い。したがって、周辺標準地価格との均衡に留意し、さらに地域内の市場動向も勘案の うえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中間市の人口は減少しており、高齢化率が高 まってきていることから住宅に対する有効需 要が減退していく可能性が懸念される。 街路条件が劣り、農地等の未利用地も多く介 在する既成住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％