別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 八女 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外 ②地積 　(㎡) 746   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｗ1 医院、工場等が混在 する国道沿いの商業 地域 北13m国道 水道 羽犬塚 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 羽犬塚駅東方 8.6km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧立花町の国道３号沿いの小売・飲食店舗や工場・倉庫等が点在する混在地域で、今後とも現状維持するものと 予測する。背後の住宅地も縮小しており、地価は当面下落傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市郊外及び旧黒木町・旧立花町・旧上陽町等の近隣型の商勢圏を有する小売店舗及び自動車関連店 舗の多い商業地域と近隣地域背後の住宅地域。需要者の中心は、地元の個人・法人事業者が主体であるが、商況の低迷 や後継者不足、加えて消費者の購買の変化等により空店舗は増加しており、地方の既存商業地の需要は低迷している。 取引件数も少なく、取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自営による店舗兼住宅が多く、自用取引が支配的で、かつ賃貸用建物の想定は現実的でないことから、収益 還元法の適用は断念した。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、かつ標準地が継続地点であること や近隣地域及び周辺での店舗の進出や閉店・撤退等の推移や背後地の人口流出入の程度等をも考慮して、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [132.2] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年 間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数 は令和４年は前年に比べ増加傾向にある。 店舗や工場が点在し空き店舗が増え、大型店 舗やチェーンストアへの顧客流出等で衰退が 続いている。背後地も縮小傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％