別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 八女 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 5-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 4,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市黒木町黒木字中黒木１０６番２ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 ＲＣ3 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 北11m国道 水道 羽犬塚 18.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   120 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八女市黒木伝統的建造物群保 存地区に指定されている。 街 路 １１ｍ国道 交通 施設 羽犬塚駅東方 18.0km 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧黒木町の中心部、国道４４２号沿いの商業地域である。人口減少、少子高齢化等により空店舗も散見される等 発展的要素は少ないことから、今後も現状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市及び隣接自治体の幹線道路沿いに形成された商業地域及び商住混在地域一帯。主たる需要者は、 同一需給圏に地縁を有する個人事業者等が想定されるが、人口減少・高齢化等により地域経済は衰退傾向にあり、需要 は乏しい。取引件数が少なく、個々の取引について動機や規模は様々であり、市場の中心的な価格帯を把握することは 困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性の高い価格であ る。一方、近隣地域内に自用の店舗・店舗兼住宅は見られるものの、店舗の賃貸物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟で あることから、収益価格を試算することはできなかった。したがって、比準価格を標準とし、周辺標準地との広域的な 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性の高い旧八女市中心部の土地需要は比 較的高いが、旧町村部等の郊外は人口減少・ 高齢化により宅地需要は乏しく、二極化が進 んでいる。 黒木地区の国道沿い商業地域で、背後地の人 口減少・高齢化により、収益性は低く繁華性 及び市場性は低下している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％