鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柳川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川５Ｋ -602	柳川市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m国道、南東4m、角地		（都） (80,200)
b	みやま５Ｋ -1	みやま市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西12m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	みやま５Ｋ -4	みやま市		更地	（　）	ほぼ台形	南西10m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	八女５Ｋ -710	八女市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西9.7m市道、北5m、角地		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,800	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	25,294	100 [ 108.1]	23,399	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	23,400
b	(　 ) 24,200	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,273	100 [ 105.7]	22,964		23,000
c	(　 ) 21,727	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	21,770	100 [ 103.1]	21,115		21,100
d	(　 ) 23,791	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	23,628	100 [ 104.0]	22,719		22,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.7	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.7	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -16.7	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,500 円／㎡]

柳川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,772,675	1,648,466	6,124,209	5,814,180	310,029	（　0.9757） 302,495	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	7,562,375 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	621 ㎡	23.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（スケルトン）、２階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	270.00	100.0	270.00	1,343	362,610	6.0	2,175,660
							0.0	0
2～	住宅	270.00	100.0	270.00	1,150	310,500	1.0	310,500
							1.0	310,500
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		673,110		2,486,160
								310,500

⑨年額支払賃料	673,110 円　×　12ヶ月　＝　 8,077,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,077,320 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,866 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,673,454 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,486,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 310,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 75,602 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,772,675 円　　　　（　 12,516 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-202	1,324 ( 1,294)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,343 円/㎡）　基準階 1 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-201	809 ( 791)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	1,270
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,500 円	87,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	403,866 円	8,077,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 611,100 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,648,466 円　（　　　　　　 2,655 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,814,180 円（　　　　　 9,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,772,675 円
②総費用	1,648,466 円
③純収益　①－②	6,124,209 円
④建物等に帰属する純収益	5,814,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	310,029 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	302,495 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 487 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,562,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
柳川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柳川 5-3

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

TEL.

鑑定評価額

13,600,000 円

１㎡当たりの価格

21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.0 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柳川市大和町中島字東清出４９４番４外				②地積　(㎡)	621 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	台形 1:1.2	事務所Ｓ2	低層の事務所、医院、住宅等が混在する商業地域	南西8m国道、南西側道	水道	西鉄中島 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８ｍ国道

交通

施設

西鉄中島駅西方

530m

法令

規制

（都）近商
(100,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は市域南部で国道沿いの商業地域であるが、店舗、商業施設等は疎らで繁華性にやや乏しく土地需要も
少ない。衰退傾向が顕著となっており、地価は継続して弱含みで推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 22,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 13,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、柳川市及び隣接市町の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域、混在地域の圏域であ
る。需要者の中心は、福岡県内外の法人・事業者、地場個人事業者等が想定される。店舗・事務所の賃貸需要は弱く市
況の回復感は乏しいものの、市域中心部等については一部で地価の下げ止まりも認められる。規模によりバラツキが大
きく需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額１，０００～２，０００万円程度になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場における取引件数が少なく、同一需給圏をやや広範囲に解釈したものであるが、類似地域等において規範となる取
引事例を収集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗・事務所並びに住居系の賃貸市場は低迷し、必ずしも元本価値
に見合う賃料を収受しえないことから、収益価格は低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反
映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　みやま 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[124.9]

[100.0]
100

21,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化等の進行により、市況は低
迷しており、更に新型コロナの感染再拡大と
観光需要の低迷が懸念されるところである。

ロードサイドであっても旧来からの商業地に
ついては売り物件、空きテナントが目立ち需
要は未だ回復途上にある。地価は下落傾向で
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

柳川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川５Ｋ -216	柳川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	柳川５Ｋ -606	柳川市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
c	柳川５Ｋ -1009	柳川市		建付地	（　）	台形	南10m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	柳川５Ｋ -603	柳川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,763	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,734	100 [ 128.3]	22,396	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 28,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,333	100 [ 133.1]	21,287		21,300
c	(　 ) 28,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,280	100 [ 131.3]	21,538		21,500
d	(　 ) 29,400	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,400	100 [ 124.0]	23,710		23,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +19.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +21.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +17.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +15.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 22,200 円／㎡]

柳川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,807,091	1,660,560	6,146,531	5,814,180	332,351	（　0.9757） 324,275	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	8,106,875 円　　　　（　 13,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	ＬＳ2	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	621 ㎡	23.0 m x 27.0 m	前面道路：国道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ居宅（２ＬＤＫ居宅×５）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	100.0	270.00	1,320	356,400	4.0	1,425,600
							0.0	0
2～ 2	居宅	270.00	100.0	270.00	1,210	326,700	2.0	653,400
							0.0	0
～

～

～

計		540.00	100.0	540.00		683,100		2,079,000
								0

⑨年額支払賃料	683,100 円　×　12ヶ月　＝　 8,197,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,197,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 409,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,787,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,079,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,751 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,807,091 円　　　　（　 12,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-1002	1,171 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,212 円/㎡　月額支払賃料（　 1,210 円/㎡）　基準階 2 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-1003	1,070 ( 1,069)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	436,500 円	87,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	409,860 円	8,197,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 28,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 611,100 円	87,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,300 円	87,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,660,560 円　（　　　　　　 2,674 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,814,180 円（　　　　　 9,363 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,807,091 円
②総費用	1,660,560 円
③純収益　①－②	6,146,531 円
④建物等に帰属する純収益	5,814,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	332,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,106,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,100 円／㎡）