鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柳川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川５Ｋ -606	柳川市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	柳川５Ｋ -1003	柳川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,300)
c	柳川５Ｋ -216	柳川市		更地	（　）	ほぼ長方形	北9m国道、中間画地		（都） (70,200)
d	柳川５Ｋ -1009	柳川市		建付地	（　）	台形	南10m国道、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,333	100 [ 75.5]	37,527	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	37,500
b	(　 ) 26,104	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	30,711	100 [ 78.7]	39,023		39,000
c	(　 ) 28,763	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,734	100 [ 70.8]	40,585		40,600
d	(　 ) 28,280	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,280	100 [ 67.6]	41,834		41,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

柳川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,394,838	1,130,112	4,264,726	3,949,380	315,346	（　0.9757） 307,683	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	7,692,075 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	275 ㎡	8.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階は平均面積５４㎡程度の住戸を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

この規模の建物としては、標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	180.00	85.0	153.00	1,720	263,160	10.0	2,631,600
							0.0	0
～ 2	住宅	180.00	90.0	162.00	1,280	207,360	3.0	622,080
							0.0	0
～

～

～

計		360.00	87.5	315.00		470,520		3,253,680
								0

⑨年額支払賃料	470,520 円　×　12ヶ月　＝　 5,646,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,646,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 282,312 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,363,928 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,253,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,910 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,394,838 円　　　　（　 19,618 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-601	1,047 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,137	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,283 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-603	1,131 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,340
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,500 円	59,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	282,312 円	5,646,240　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 415,100 円	59,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,300 円	59,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,130,112 円　（　　　　　　 4,109 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,300,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,949,380 円（　　　　　 14,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,394,838 円
②総費用	1,130,112 円
③純収益　①－②	4,264,726 円
④建物等に帰属する純収益	3,949,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	315,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	307,683 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,119 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,692,075 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
柳川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柳川 5-1

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　関根　俊雄

TEL.

鑑定評価額

10,800,000 円

１㎡当たりの価格

39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	31,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柳川市京町４６番１				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:4	店舗兼住宅Ｗ2	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	南8.5m市道	水道、ガス、下水	西鉄柳川 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

８．５ｍ市道

交通

施設

西鉄柳川駅西方

850m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は比較的交通量の多い道路沿いの商業地域であり、地域に影響を及ぼす要因等はなく、当面は現状維持
と予測。地域経済は停滞しているが、値頃感のある水準のため、当面の地価は概ね横這いで推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柳川市及び周辺市町の商業地域であり、需要者は個人事業者や地元企業等が中心となる。郊外への顧客流
出はあるが、市内中心の主要道路に接する立地としては値頃感がある水準のため、一定の需要から地価は概ね横這いで
推移している。取引の際も画地条件や事情が物件により異なるため、取引総額の中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域だが、店舗若しくは店舗付住宅の敷地としての取引等、土地取引は自己の業務利用
目的が主であり、賃貸の収益性に着目した土地取引が市場を牽引する状況にはない。そこで本件では、市場の実態を反
映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     39,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスへの過度な警戒は無くな
るも、人口減少や高齢化等により地域経済の
本格的な改善には至っておらず、不動産市況
は停滞している。

柳川市中心部の商業地域。地域要因に大きな
変動はないものの、大型店へ顧客が流出する
も、値頃感から地価は概ね横ばいで推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

柳川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川４Ｃ -915	柳川市		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	大牟田４Ｃ -1012	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	柳川５Ｋ -606	柳川市		更地	（　）	長方形	北8.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	大牟田５Ｋ -402	大牟田市		建付地	（　）	不整形	北東25m市道、南西8m、東4m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,594	100 [ 70.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,706	100 [ 132.6]	40,502	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	40,500
b	(　 ) 53,384	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,224	100 [ 130.4]	40,816		40,800
c	(　 ) 28,333	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	28,333	100 [ 73.1]	38,759		38,800
d	(　 ) 42,529	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	48,172	100 [ 116.3]	41,420		41,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +15.0
a	その他	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

柳川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,561,374	1,163,451	4,397,923	4,075,920	322,003	（　0.9757） 314,178	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	7,854,450 円　　　　（　 28,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	180.00	Ｓ2	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	275 ㎡	8.0 m x 33.0 m	前面道路：市道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（スケルトン）、２階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	85.0	153.00	1,750	267,750	6.0	1,606,500
							0.0	0
2～	住宅	180.00	90.0	162.00	1,321	214,002	1.0	214,002
							1.0	214,002
～

～

～

計		360.00	87.5	315.00		481,752		1,820,502
								214,002

⑨年額支払賃料	481,752 円　×　12ヶ月　＝　 5,781,024 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 315.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,781,024 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 289,051 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,491,973 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,820,502 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 214,002 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,561,374 円　　　　（　 20,223 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-203	1,308 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,376	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,350 円/㎡　月額支払賃料（　 1,321 円/㎡）　基準階 2 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-204	1,245 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,324
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	61,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	289,051 円	5,781,024　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 17,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 428,400 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,163,451 円　（　　　　　　 4,231 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9757

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0642 × 30 ％　＋ 0.0902 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,075,920 円（　　　　　 14,822 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,561,374 円
②総費用	1,163,451 円
③純収益　①－②	4,397,923 円
④建物等に帰属する純収益	4,075,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	322,003 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	314,178 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,142 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,854,450 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,600 円／㎡）