別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 柳川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柳川 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　関根　俊雄   TEL.

鑑定評価額 9,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柳川市上宮永町字南馬場２０７番１ ②地積 　(㎡) 354   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 に店舗等も見られる 住宅地域 北東6m市道、北西側道 水道 西鉄柳川 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄柳川南西方駅 3.4km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅が中心の住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測。市内の不動産 市況は芳しくなく、当面の地価は横這い若しくは若干の下落で推移と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は柳川市内の住宅地域一円であり、標準地は周辺地域の物件と特に価格牽連性が強い。需要者は同圏内に居 住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が中心となる。市内の不動産需給は比較的弱含みな状況にあり、近隣地域 及びその周辺も同様で地価は横這い若しくは若干の下落傾向にある。取引の中心となるのは、標準地と同程度の規模を 想定した場合で、土地が８００～１０００万円程度、新築戸建が２５００万円前後の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、土地取引は自用目 的が多く、賃貸市場は未成熟で収益性に着目した取引はほとんどない。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との均衡や近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柳川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,400 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [100.0] 100 25,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスへの過度な警戒は無くな るも、人口減少や高齢化等により地域経済の 本格的な改善には至っておらず、不動産市況 は停滞している。 柳川市の中心部に比較的近い既成住宅地域。 市内の不動産需要がやや弱いため、地域要因 に大きな変動はないものの、地価は若干の下 落で推移。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.8 交通・接近　　　  +4.2 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％