鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

柳川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川５Ｋ -211	柳川市		更地	（　）	不整形	東4.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,172)
b	柳川５Ｋ -201	柳川市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	柳川５Ｋ -608	柳川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.8m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	柳川５Ｋ -1014	柳川市		更地	（　）	不整形	南東4.4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,561	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	27,812	100 [ 101.9]	27,293	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	27,300
b	(　 ) 24,488	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,439	100 [ 95.7]	25,537		25,500
c	(　 ) 29,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	30,253	100 [ 109.2]	27,704		27,700
d	(　 ) 20,859	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	20,859	100 [ 80.9]	25,784		25,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,600 円／㎡]

柳川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,788,824	760,664	3,028,160	2,831,250	196,910	（　0.9763） 192,243	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	5,059,026 円　　　　（　 17,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	291 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 3.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ、平均面積約４７㎡の住戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,180	165,200	2.0	330,400
							0.0	0
～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,190	166,600	2.0	333,200
							0.0	0
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		331,800		663,600
								0

⑨年額支払賃料	331,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,981,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,981,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,782,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	663,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,304 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,788,824 円　　　　（　 13,020 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-601	1,047 ( 1,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	1,047	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,192 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-603	1,131 ( 1,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,227
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,200 円	45,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	159,264 円	3,981,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,100 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 760,664 円　（　　　　　　 2,614 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,831,250 円（　　　　　 9,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,788,824 円
②総費用	760,664 円
③純収益　①－②	3,028,160 円
④建物等に帰属する純収益	2,831,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	196,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	192,243 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 661 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,059,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
柳川 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

柳川 -2

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　関根　俊雄

TEL.

鑑定評価額

7,650,000 円

１㎡当たりの価格

26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	21,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	柳川市常盤町４８番１				②地積　(㎡)	291 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	西3.3m市道	水道、ガス、下水	西鉄柳川 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３．３ｍ市道

交通

施設

西鉄柳川駅西方

1.3km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は市街地中心に近い住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状維持と予測。細街路でやや
需要が弱いことから、当面の地価は横這い若しくは若干の下落で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 18,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は柳川市内の住宅地域一円であり、標準地は周辺地域の物件と特に価格牽連性が強い。需要者は同圏内に居
住経験がある等の地縁的選好性を有する個人が中心となる。市街地中心に比較的近い立地だが、周辺は細い道路が多く
街路条件が劣るため需給は若干弱含みである。取引の中心となるのは、標準地と同程度の規模を想定した場合で、土地
が７００～８００万円程度、新築戸建が２５００万円前後の物件である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域やその周辺は一般住宅等を利用の中心とする住宅地域で、一般住宅の敷地としての取引等、土地取引は自用目
的が主である。標準地程度の規模では低層共同等の敷地利用もあるが、当該利用の収益性に着目した土地取引は少ない
。そこで本件では、市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、近時の市場動向等に留意して、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスへの過度な警戒は無くな
るも、人口減少や高齢化等により地域経済の
本格的な改善には至っておらず、不動産市況
は停滞している。

細街路の既成住宅地域で地域要因に大きな変
動はない。柳川市内の中心部に近いが街路条
件が悪く、地価は若干の下落で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

柳川 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	柳川５Ｋ -211	柳川市		更地	（　）	不整形	東4.3m市道、中間画地		（都）１中専 (60,172)
b	柳川４Ｃ -710	柳川市		貸家建付地	（　）	長方形	北4.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,168)
c	柳川５Ｋ -201	柳川市		更地	（　）	長方形	北4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
d	柳川５Ｋ -608	柳川市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西5.8m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,561	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	27,812	100 [ 105.4]	26,387	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	26,400
b	(　 ) 26,083	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	29,068	100 [ 107.2]	27,116		27,100
c	(　 ) 24,488	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	24,439	100 [ 96.8]	25,247		25,200
d	(　 ) 29,648	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	30,253	100 [ 105.5]	28,676		28,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 +2.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.8	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.6	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,000 円／㎡]

柳川 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の住宅地域のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,838,726	799,052	3,039,674	2,831,250	208,424	（　0.9763） 203,484	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	5,354,842 円　　　　（　 18,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

柳川 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	140.00	ＬＳ2	280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	291 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 3.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：住宅（ファミリータイプ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	140.00	100.0	140.00	1,150	161,000	1.0	161,000
							1.0	161,000
～ 2	住宅	140.00	100.0	140.00	1,203	168,420	1.0	168,420
							1.0	168,420
～

～

～

計		280.00	100.0	280.00		329,420		329,420
								329,420

⑨年額支払賃料	329,420 円　×　12ヶ月　＝　 3,953,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,953,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,652 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,755,388 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	329,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,129 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 329,420 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 80,209 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,838,726 円　　　　（　 13,191 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	柳川５Ｋ（賃）　　　　-203	1,308 ( 1,281)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 2 F B
b	柳川５Ｋ（賃）　　　　-204	1,245 ( 1,245)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,209
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

柳川 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,200 円	45,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,652 円	3,953,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 12,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,100 円	45,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,300 円	45,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 799,052 円　（　　　　　　 2,746 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,300,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,831,250 円（　　　　　 9,729 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,838,726 円
②総費用	799,052 円
③純収益　①－②	3,039,674 円
④建物等に帰属する純収益	2,831,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	208,424 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	203,484 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 699 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,354,842 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,400 円／㎡）