別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 田川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田川 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川市大字奈良１５２９番１９６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道 田川後藤寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 田川後藤寺駅　南東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、区画整然とした住宅団地であり、格別の変動要因は認められず、今後とも現在の利用形態が継続す るものと予測する。圏内の取引市場は回復基調にあるものと思料され、需給は均衡しつつあると判断した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、田川市及び隣接町の住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者である。近隣地 域は、奈良地区の区画整然とした住宅団地であり、一定の生活利便性は具備している。類似した地域の取引価格の値動 き等から推して、地価は概ね堅調に推移しているものと判断される。取引市場の相場は、新築戸建住宅で概ね２０００ ～２５００万円程度、中古戸建住宅の場合で建物の築年等により概ね５００～１０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、事例適格要件を十分に具備した取引事例を採用した上で、比準過程の各種補修正も適切に行い得 たため、説得力を有する価格が求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺で住宅の明確な賃貸市場が形 成されていないため試算することができなかった。よって、本件では、比準価格を採用して、専門職業家としての良心 に従って、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の景況は、人口減少や高齢化の進展な どが相俟って膠着気味であると思われる。市 場では取引の２極化・個別化の傾向が徐々に 明確化している。 近隣地域は、田川後藤寺駅を最寄り駅とする 住宅団地である。格別の変動要因はなく現状 維持で推移している。土地の利用度は比較的 高いと思われる。 特筆すべき個別的要因の変動は、認められな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％