鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚４Ｃ -919	飯塚市		更地	（　）	不整形	東7.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	飯塚４Ｃ -923	飯塚市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
c	飯塚５ＫＤＨ -209	飯塚市		貸家建付地	（　）	正方形	南13m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	飯塚５Ｋ -1110	飯塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東13m国道、南西6m、北4.5m、三方路		（都）商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,607	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,044	100 [ 91.2]	71,320	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	74,900
b	(　 ) 55,984	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,152	100 [ 86.6]	64,841		68,100
c	(　 ) 66,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,543	100 [ 100.0]	66,543		69,900
d	(　 ) 55,853	100 [ 90.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	60,463	100 [ 98.0]	61,697		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	売急ぎ	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

飯塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,559,333	2,634,060	9,925,273	9,029,400	895,873	（　0.9549） 855,469	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	20,865,098 円　　　　（　 58,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	25.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～５階：共同住宅、各階３戸、平均専用面積約４８㎡

⑦有効率　 86.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	70.0	105.00	3,000	315,000	10.0	3,150,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	150.00	95.0	142.50	1,280	182,400	1.0	182,400
							1.0	182,400
塔屋～		30.00

～

～

計		780.00	86.5	675.00		1,044,600		3,879,600
								729,600

⑨年額支払賃料	1,044,600 円　×　12ヶ月　＝　 12,535,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 675.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,535,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 600,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 788,112 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,347,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,879,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 36,468 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 729,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 175,777 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,559,333 円　　　　（　 35,082 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚５Ｋ（賃）　　　　-901	1,129 ( 1,106)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,355	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,308 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 3 F B
b	飯塚５Ｋ（賃）　　　　-2	1,142 ( 1,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,202
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	596,000 円	149,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	656,760 円	13,135,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,043,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,634,060 円　（　　　　　　 7,358 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,029,400 円（　　　　　 25,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,559,333 円
②総費用	2,634,060 円
③純収益　①－②	9,925,273 円
④建物等に帰属する純収益	9,029,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	895,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	855,469 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,865,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
飯塚 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯塚 5-7

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　高木　俊二

TEL.

鑑定評価額

24,700,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	53,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯塚市吉原町５０９番１外｢吉原町１２－１｣				②地積　(㎡)	358 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	台形 1.5:1	店舗ＲＣ3	金融機関、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域	北西18m市道、東側道	水道、ガス、下水	新飯塚 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

新飯塚駅　南西方

1.0km

法令

規制

（都）商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

飯塚バスターミナルビルが入居するサンメディラック飯塚と複合商業施設あいタウンに近接する市中心部の商業
地域。低層建物が多く、将来的には数画地をまとめての高層化が期待される。割安感から地価は底入れした。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市中心部の商業地域及びその外延部の地域。県内の投資家や地場不動産会社による収益物件需要や地場法
人の自社ビル用地需要がある。大規模地は分譲マンションデベロッパーによる用地需要も期待できる。東西は吉原商店
街、南北は昭和通り商店街で、古くからの商業地域である。中心商店街の回遊性を高めるべくイベント等が行われてい
る。老朽化店舗が多く、あいタウン以外の集客力は弱い。取引価格帯は画地規模次第だが、１億円以内。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市中心部の旧来からの商業地域。取引事例比較法と収益還元法を適用した。比準価格は幹線道路に面して地域的特性が
近隣地域と類似する複数事例を重視して試算した。収益価格は、中層店舗兼共同住宅を想定したが、建築費や利回りに
より価格が左右される。当地域はバスターミナル至近の希少性の高いエリアにつき、市場の実態を反映する比準価格を
重視し、収益性の低さを参酌し、さらに代表標準地との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 68.5]

[105.0]
100

69,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飯塚市の過去５年人口変動率は▲２．１％。
令和２年より八木山バイパスを４車線にする
拡幅工事が行われている。令和１１年度完了
予定。

令和４年６月に、飯塚バスターミナルの向か
い側に３階建てテナントビルが竣工。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚４Ｃ -919	飯塚市		更地	（　）	不整形	東7.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	飯塚４Ｃ -923	飯塚市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		（都）商業 (90,360)
c	飯塚５Ｋ -1110	飯塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東13m国道、南西6m、北4.5m、三方路		（都）商業 (100,400)
d	飯塚５ＫＤＨ -209	飯塚市		貸家建付地	（　）	正方形	南13m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,607	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	65,044	100 [ 94.1]	69,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	72,600
b	(　 ) 55,984	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	56,152	100 [ 92.1]	60,969		64,000
c	(　 ) 55,853	100 [ 90.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	60,463	100 [ 90.2]	67,032		70,400
d	(　 ) 66,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,543	100 [ 99.0]	67,215		70,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
c	売急ぎ	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,400 円／㎡]

飯塚 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,673,895	2,786,752	9,887,143	9,029,400	857,743	（　0.9549） 819,059	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	19,977,049 円　　　　（　 55,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	150.00	ＲＣ5	780.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	358 ㎡	25.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上住宅（４７．５平米×１２戸）

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	70.0	105.00	2,720	285,600	10.0	2,856,000
							0.0	0
2～ 5	住宅	150.00	92.0	138.00	1,410	194,580	1.0	194,580
							1.0	194,580
～	塔屋	30.00

～

～

計		780.00	84.2	657.00		1,063,920		3,634,320
								778,320

⑨年額支払賃料	1,063,920 円　×　12ヶ月　＝　 12,767,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 657.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費徴収額は建物管理費と相殺とし、計上せず。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,767,040 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 794,822 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,452,218 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,634,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 778,320 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 187,514 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,673,895 円　　　　（　 35,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚５Ｋ（賃）　　　　-201	917 ( 898)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,310	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,441 円/㎡　月額支払賃料（　 1,410 円/㎡）　基準階 2 F B
b	飯塚５Ｋ（賃）　　　　-202	1,129 ( 1,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,613
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	662,352 円	13,247,040　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,043,000 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,786,752 円　（　　　　　　 7,784 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 780.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,029,400 円（　　　　　 25,222 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,673,895 円
②総費用	2,786,752 円
③純収益　①－②	9,887,143 円
④建物等に帰属する純収益	9,029,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	857,743 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	819,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,288 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,977,049 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,800 円／㎡）