別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飯塚 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -7 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　桐野　祐記   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市有井字笠松３５７番４８ ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1 建築中 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北4.5m市道 水道 新飯塚 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   110 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新飯塚駅　東方 2.8km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。近畿大学が徒歩圏内にあり、学生向けアパ ートの建設も一部見られるが、今後も自用の戸建住宅を中心に概ね現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯塚市郊外の戸建住宅地域一帯である。主たる需要者は、飯塚市及び周辺市町に居住する一次取得者で あり、同一需給圏外からの転入は少ない。対象標準地の存する近隣地域は市のやや郊外に位置するが、長らく続いた地 価下落により割安感も認められ、需要は回復しつつある。市場の中心価格帯は、土地は６０～８０坪で総額４００～７ ００万円程度、新築の戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする第１種低層住居専用地域内の住宅地域であり、収益獲得を目的とした土地取 得需要は乏しいため、収益価格は試算できなかった。比準価格を求める過程は的確に踏まれており、不動産市場の実態 を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯塚 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,800 円／㎡ [102.3] 100 100 [103.0] 100 [ 61.8] [100.0] 100 20,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、高齢化率は県平均よ り高い。新規分譲地の需要は堅調。既存住宅 地は利便性により需要の二極化が顕著である 。 中規模戸建住宅を主とする旧来からの住宅地 域であるが、大学に近いことから、近時では 学生向けアパートの建設も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％