別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飯塚 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -6 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 24,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市枝国字井田浦４０６番３６ ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,192) 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東4.8m市道 水道 飯塚 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．８ｍ市道 交通 施設 飯塚駅　北西方 3.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺には小規模開発も見 られ、需要は堅調、地価も上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、飯塚市内における住宅団地等を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、飯塚市内及び周辺市町の 居住者のほか当該地域に地縁を有する個人である。国道２００号背後の住宅地域であり、周辺では、小規模開発の宅地 分譲も散見され、その売れ行きは好調である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で概ね６００万円～７００万 円台前半程度、新築戸建住宅で２０００万円台半ば前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力は高い。対象標 準地は戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発地域内に存し、自己利用目的での取引がほとんどで、アパート等の賃貸住宅を想 定することは現実的ではない。よって、収益還元法は適用しなかった。以上から、市場の実態を反映した比準価格を採 用し、周辺標準地等とのバランスの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は福岡県全体より も高くその開差は拡大している。取引価格は 一部を除き概ね上昇傾向、取引件数も増加し ている。 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。幹線背後に存 し周辺での取引は比較的多く、また小規模分 譲も見られ、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％