別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 飯塚 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 7,630,000 円  １㎡当たりの価格 35,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市立岩字アブシリ１２４５番１５ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、下水 新飯塚 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 通称、寿団地 街 路 基準方位：北　　６ ｍ市道 交通 施設 新飯塚駅　北東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 開発から約４０年近く経過した約２０区画の住宅団地。幅員が６ｍと広く、外壁塗替により適切に管理されてい る住宅や建替えも見られる。広いエリアから需要者が期待できる。地価はやや上昇傾向。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市中心部の住宅地域。需要の中心は、地場サラリーマン等の一次取得者。不動産業者が古家を数区画に分 割して新築住宅を分譲する動きが活発である。車利用が中心のエリアとはいえ、新飯塚駅まで徒歩圏という優位性によ り選好され易い。手入れの行き届いた家屋が多く、住宅地としての品等は良い。取引価格帯は、小規模開発の新築住宅 で２５００～２８００万円、１２００万円前後（坪１５～１７万円）。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅で構成される住宅地域で、収益性に基づいて地価が形成されるエリアではないため、取引事例比較法のみ適用 した。比準価格は地域的特性が類似する事例を重視して試算し、説得力がある。周辺住宅団地の分譲価格が高いため、 近隣地域の地価も上昇傾向にある。以上より、市場の実態を反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市の過去５年人口変動率は▲２．１％。 令和２年より八木山バイパスを４車線にする 拡幅工事が行われている。令和１１年度完了 予定。 ＪＲ新飯塚駅の２０２１年の乗車人員は３３ ９９人／日。２０２０年比で＋１３．５％と 大幅増となったが、２０１９年より２４％少 ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％