鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

直方 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０５Ｋ -11303	直方市		貸家建付地	（　）	長方形	南12m県道、西3m、角地		（都）商業 (90,400)
b	直方０５Ｋ -11307	直方市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4.3m市道、北西5.5m、角地		（都）商業 (100,330)
c	直方０５Ｋ -11314	直方市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,318)
d	八幡西０５Ｋ -10612	北九州市八幡西区		更地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、北西2.7m、二方路		１住居 (70,200)
e	飯塚５Ｋ -203	飯塚市		更地	（　）	不整形	北西8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,541	100 [ 50.0]	[ 100.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 103.0]	44,729	100 [ 140.4]	31,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,900
b	(　 ) 31,210	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	30,301	100 [ 91.5]	33,116		33,100
c	(　 ) 23,750	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.2]	30,077	100 [ 92.6]	32,481		32,500
d	(　 ) 37,767	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	37,393	100 [ 98.2]	38,078		38,100
e	(　 ) 35,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	39,427	100 [ 113.5]	34,737		34,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +25.0
a	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,200 円／㎡]

直方 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,323,241	2,131,170	8,192,071	7,842,100	349,971	（　0.9760） 341,572	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	8,758,256 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	441 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の３階建、１階は店舗、２階～３階は共同住宅・各階２ＬＤＫ×５戸のを想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,540	327,250	4.0	1,309,000
							2.0	654,500
2～ 2	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,160	275,500	1.0	275,500
							1.0	275,500
3～ 3	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,160	275,500	1.0	275,500
							1.0	275,500
～

～

計		750.00	91.7	687.50		878,250		1,860,000
								1,205,500

⑨年額支払賃料	878,250 円　×　12ヶ月　＝　 10,539,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,539,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 526,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,012,050 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,860,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,670 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,205,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 293,521 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,323,241 円　　　　（　 23,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-11308	1,710 ( 1,674)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [107.0]	1,513	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,611 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-11307	1,910 ( 1,905)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [137.0]	1,627
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	595,000 円	119,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,170 円	10,539,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 952,000 円	119,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	119,000 円	119,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,131,170 円　（　　　　　　 4,833 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	119,000,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,842,100 円（　　　　　 17,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,323,241 円
②総費用	2,131,170 円
③純収益　①－②	8,192,071 円
④建物等に帰属する純収益	7,842,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	349,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	341,572 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,758,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
直方 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

直方 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大武　克己

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	直方市大字頓野３８７０番１				②地積　(㎡)	441 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.5	医院兼住宅ＲＣ3	店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北16m県道	水道	直方 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いの旧来からの近隣型
商業地域

街

路

北１６ｍ県道

交通

施設

ＪＲ直方駅東方

1.5km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道２００号バイパスと直方市街地を結ぶ県道沿いに、旧来より近隣型の店舗等が見られる商業地域で、店舗の
更進等は見られず商況は引き続き停滞気味であり、将来も現状維持で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、直方市を中心として周辺市町の幹線道路沿い等の商業地域と判定する。主たる需要者は、地縁性を有す
る個人・法人事業者等である。国道２００号からの同バイパス方面に向かう分岐点の近くに各種医院、金融機関等が立
地する県道沿いの商業地域で価格水準は下落傾向が継続していたが、引き続き需給は弱含みで概ね横ばい傾向にて推移
している。かかるなか価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域内は、県道沿いに近隣型の事業所等が立地し、自用目的が主たるケースが多く商業賃貸市場が未成熟である。
従って、市場の実態を反映し、規範性の優る比準価格を標準に、収益性を反映した収益価格を比較考量し、不動産の需
給動向、単価と総額との関連にも留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　直方 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 98.1]

[100.0]
100

32,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の経済は、物価上昇、供給面での制約は
あるものの緩やかに持ち直している。個人消
費も緩やかに持ち直し、ホームセンター販売
も堅調。

当該地域内では引き続き店舗の更進廃止等は
見られないが、地価は、横ばい傾向にある。

商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

直方 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０５Ｋ -10515	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	直方０５Ｋ -11315	直方市		更地	（　）	長方形	南東9.5m市道、北東4.2m、角地		（都）準工 (70,200)
c	直方０５Ｋ -10299	直方市		更地	（　）	長方形	南19m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	直方０５Ｋ -10514	直方市		更地	（　）	不整形	東13m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,591	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,683	100 [ 91.3]	33,607	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,600
b	(　 ) 31,875	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	31,313	100 [ 94.1]	33,276		33,300
c	(　 ) 27,886	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	31,077	100 [ 104.1]	29,853		29,900
d	(　 ) 24,243	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	30,304	100 [ 90.3]	33,559		33,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

直方 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,277,230	2,204,760	8,072,470	7,710,300	362,170	（　0.9760） 353,478	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	9,063,538 円　　　　（　 20,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	441 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は３ＬＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	85.0	212.50	1,500	318,750	4.0	1,275,000
							2.0	637,500
2～	住宅	250.00	95.0	237.50	1,170	277,875	1.0	277,875
							1.0	277,875
3～	住宅	250.00	95.0	237.50	1,170	277,875	1.0	277,875
							1.0	277,875
～

～

計		750.00	91.7	687.50		874,500		1,830,750
								1,193,250

⑨年額支払賃料	874,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,494,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,494,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 524,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,969,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,830,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,392 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,193,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 290,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,277,230 円　　　　（　 23,304 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10593	1,049 ( 1,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 88.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10594	1,634 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	585,000 円	117,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	419,760 円	10,494,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 936,000 円	117,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	117,000 円	117,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,204,760 円　（　　　　　　 4,999 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	117,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,710,300 円（　　　　　 17,484 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,277,230 円
②総費用	2,204,760 円
③純収益　①－②	8,072,470 円
④建物等に帰属する純収益	7,710,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	362,170 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	353,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 802 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,063,538 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,600 円／㎡）