別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 直方 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   直方 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大武　克己   TEL.

鑑定評価額 5,910,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 直方市大字植木６０８番９ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北4.7m市道 水道、下水 筑前植木 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 植木地区市街地の農地等も混 じる住宅地域 街 路 北４．７ｍ　　市道 交通 施設 筑前植木駅　東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は植木地区市街地の農地転用が多い住宅地域であり、近年未利用地も含めてミニ開発が見られる。土地需要 が顕在化しており、地価は引き続き横ばいからやや上昇傾向で推移すると思料される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、直方市を中心とし周辺市町を含む圏域と判定した。主たる需要者は、市内の企業従事者及び北九州市内 への勤務者等である。ＪＲ植木駅を徒歩圏とする市街地では戸建住宅業者が数区画のミニ開発を行い新築住宅の販売が 多く見られ、引き続き需要は顕在化している。当地区の人口は概ね横ばい傾向であり一定の需要は見込める。かかるな か、中心価格帯は、土地３００㎡で５００～６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模の一般住宅が多い農地も残る住宅地域であり、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場は未成熟の地 域である。よって、収益還元法の適用は断念した。そこで、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　直方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域の経済は、物価上昇、供給面での制約は あるものの緩やかに持ち直している。当市の 人口はやや減少傾向で、世帯数は増加傾向に ある。 近年より農地転用、未利用地でのミニ開発が 多く見られる。植木地区の人口は概ね横ばい 傾向にあり住宅地需要は引き続き顕在。 生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ うな個別的要因に特段の変動は認められない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　 -16.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％