別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 直方 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   直方 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 26,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 直方市大字感田８９４番２０ ②地積 　(㎡) 286   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 遠賀野 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 王子団地と称される古くから の住宅団地 街 路 基準方位北　　　５ ｍ　市道 交通 施設 遠賀野駅　南東方 1.5km 法令 規制 （都） １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域では大きな環境変化も見られず、建替え等を除き、当面は現状維持のまま推移していくものと予測さ れる。地価水準については、戸建住宅の需要の増加を受け、微増傾向が見られる・ (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏内は直方市及び隣接する北九州市八幡西区の戸建住宅を主体とした住宅地の存する範囲。圏域内の主な需 要者は、当該圏域の居住者や地縁を有する者が大半を占める。圏域内での需給動向については、感田地区や頓野地区で ミニ開発による住宅地供給が行われ、相応の需要も見られることから概ね安定している。圏域内での中心となる価格帯 は標準的な規模の土地で８００万円程度、土地及び建物で２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は古い住宅団地で戸建住宅が支配的であり、賃貸アパート等の賃貸物件は見られず、また、取引についても 自用目的が大半を占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の適用を断念した。そこで、本件では、取引事 例比較法による比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討や前年公示価格との均衡を踏まえたうえで、当該比準価 格をもって表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　直方 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [119.7] [100.0] 100 26,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では周辺市町に比べ人口減少率は小さく 、また、各種の住宅取得政策により土地取引 件数等は横ばいないし微増傾向である。 上記の要因や近傍でのミニ開発により住宅地 の需要は概ね安定し、地価も横ばいないし微 増傾向で推移している。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％