鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

直方 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０５Ｋ -11310	直方市		建付地	（　）	不整形	南4.8m市道、東1m、二方路		（都）近商 (90,200)
b	直方０５Ｋ -10593	直方市		建付地	（　）	ほぼ整形	北東5m私道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	直方０５Ｋ -10511	直方市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
d	直方０５Ｋ -10513	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.4m市道、中間画地		（都）１低専 (40,60)
e	直方０５Ｋ -10512	直方市		建付地	（　）	不整形	北西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,629	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	33,419	100 [ 105.0]	31,828	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,800
b	(　 28,675) 24,903	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.5]	28,887	100 [ 85.3]	33,865		33,900
c	(　 ) 26,787	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,894	100 [ 84.8]	31,715		31,700
d	(　 ) 24,198	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	26,940	100 [ 86.2]	31,253		31,300
e	(　 ) 17,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	22,199	100 [ 73.5]	30,203		30,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -6.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -34.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,800 円／㎡]

直方 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,331,579	480,660	1,850,919	1,725,000	125,919	（　0.9763） 122,935	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	3,235,132 円　　　　（　 19,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	12.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は共同住宅・各階２ＤＫ×２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,100	99,000	1.0	99,000
							1.0	99,000
2～ 2	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,100	99,000	1.0	99,000
							1.0	99,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		198,000		198,000
								198,000

⑨年額支払賃料	198,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,376,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,376,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 95,040 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,280,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	198,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,901 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 198,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,718 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,331,579 円　　　　（　 13,878 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10598	901 ( 900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	1,063	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,124 円/㎡　月額支払賃料（　 1,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-11302	1,171 ( 1,132)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [108.0]	100 [ 96.0]	1,226
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,400 円	27,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,160 円	2,376,000　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 220,800 円	27,600,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,600 円	27,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 480,660 円　（　　　　　　 2,861 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,600,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,725,000 円（　　　　　 10,268 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,331,579 円
②総費用	480,660 円
③純収益　①－②	1,850,919 円
④建物等に帰属する純収益	1,725,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	125,919 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	122,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 732 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,235,132 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
直方 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

直方 -1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大武　克己

TEL.

鑑定評価額

5,290,000 円

１㎡当たりの価格

31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	直方市知古１丁目２６９番１｢知古１－７－５｣				②地積　(㎡)	168 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅が多い利便性の良い既成住宅地域	南西3.5m市道	水道、ガス、下水	直方 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 13.5 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

直方中心部に近い筑豊電鉄直
方駅至近の既成住宅地域

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

直方駅　北方

1.0km

法令

規制

（都）１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は直方中心部に近く利便性の良い幅員が狭いが街区の整った住宅地域であり、大きな変動は無く当分は
同様の使用で推移するものと予測し、知古地区は人口増加傾向で地価水準は、やや増加傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 32,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、直方市及び周辺市町一帯の住宅地域と判定する。主たる需要者は、地縁的選好性を有する戸建住宅取得
者である。当該地域は直方中心部に近く、道路幅員が狭い等街路条件がやや劣るが、近年知古地区のスーパーの立地に
見られるように利便性は良い。周辺人口も引き続き増加傾向にあり需要は顕著に認められる。かかるなか、中心となる
価格帯は、土地１７０㎡程度で５５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は一般住宅が多くアパート等が散見される住宅地域であるが、自用目的の一般住宅が主たる使用であり、建築
費も上昇し土地価格に見合った収益が得られず収益価格は、やや低位に試算されたと思料される。よって、市場性を反
映し実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、不動産の需給動向等をも勘案し、単価と総額と
の関連に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の経済は、物価上昇、供給面での制約は
あるものの緩やかに持ち直している。当市の
人口はやや減少傾向で、世帯数は増加傾向に
ある。

知古地区の人口の増加。スーパー等生活利便
施設の充実。利便性の良い住宅地で、需要は
顕著。

生活利便性等土地の個別性に影響を与えるよ
うな個別的要因に特段の変動は認められない
。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

直方 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０５Ｋ -10511	直方市		建付地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	直方０５Ｋ -11305	直方市		更地	（　）	ほぼ整形	北東1m道路、中間画地		（都）１住居 (60,160)
c	直方０５Ｋ -10594	直方市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東9m県道、南西2m、角地		（都）１住居 (60,200)
d	直方０５Ｋ -10512	直方市		建付地	（　）	不整形	北西6.8m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 26,787	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	26,894	100 [ 81.4]	33,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,000
b	(　 ) 19,600	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 61.4]	31,986	100 [ 100.0]	31,986		32,000
c	(　 ) 19,828	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	27,539	100 [ 82.6]	33,340		33,300
d	(　 ) 17,759	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	22,199	100 [ 72.1]	30,789		30,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -21.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

直方 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,310,383	484,676	1,825,707	1,693,750	131,957	（　0.9763） 128,830	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	3,390,263 円　　　　（　 20,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	160 ％	168 ㎡	12.5 m x 13.5 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建共同住宅、各階２ＤＫ２戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,090	98,100	1.0	98,100
							1.0	98,100
2～	共同住宅	90.00	100.0	90.00	1,090	98,100	1.0	98,100
							1.0	98,100
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		196,200		196,200
								196,200

⑨年額支払賃料	196,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,354,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,354,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,260,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	196,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 196,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 48,275 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,310,383 円　　　　（　 13,752 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10598	901 ( 900)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,020	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,114 円/㎡　月額支払賃料（　 1,090 円/㎡）　基準階 2 F B
b	直方０５Ｋ（賃）　　　　-10595	1,110 ( 1,110)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,123
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,400 円	27,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	94,176 円	2,354,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 216,800 円	27,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,100 円	27,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 484,676 円　（　　　　　　 2,885 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,100,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,693,750 円（　　　　　 10,082 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,310,383 円
②総費用	484,676 円
③純収益　①－②	1,825,707 円
④建物等に帰属する純収益	1,693,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	131,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	128,830 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 767 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,390,263 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,200 円／㎡）