鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久留米 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米４Ｃ -858	久留米市		更地	（　）	長方形	南4.2m市道、中間画地		（都）１住居 (60,168)
b	久留米５Ｋ -811	久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m市道、南西6m、角地		１中専 (70,200)
c	広川５Ｋ -1102	八女郡広川町		更地	（　）	不整形	東18m国道、南4m、角地		（都） (80,200)
d	久留米５Ｋ -817	久留米市		更地	（　）	ほぼ整形	西14m国道、南西5m、角地		準住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,743	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	28,889	100 [ 69.1]	41,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	40,900
b	(　 ) 39,752	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	40,605	100 [ 101.2]	40,124		39,300
c	(　 ) 44,671	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	47,916	100 [ 113.4]	42,254		41,400
d	(　 ) 60,558	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	60,438	100 [ 143.7]	42,058		41,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,800 円／㎡]

久留米 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,609,838	2,711,580	10,898,258	9,753,200	1,145,058	（　0.9760） 1,117,577	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	28,655,821 円　　　　（　 24,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,150 ㎡	30.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階はファミリータイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,600	480,000	6.0	2,880,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,160	348,000	1.0	348,000
							1.0	348,000
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,176,000		3,576,000
								696,000

⑨年額支払賃料	1,176,000 円　×　12ヶ月　＝　 14,112,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,112,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 705,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,406,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,576,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,972 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 696,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 169,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,609,838 円　　　　（　 11,835 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-820	1,963 ( 1,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,589	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,608 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	久留米５（賃）　　　　-822	1,571 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,654
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久留米 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	564,480 円	14,112,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,036,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,711,580 円　（　　　　　　 2,358 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,753,200 円（　　　　　 8,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,609,838 円
②総費用	2,711,580 円
③純収益　①－②	10,898,258 円
④建物等に帰属する純収益	9,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,145,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,117,577 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,655,821 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
久留米 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久留米 5-1

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　諸岡　賢一

TEL.

鑑定評価額

46,000,000 円

１㎡当たりの価格

40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久留米市北野町今山字大六６３９番５				②地積　(㎡)	1,150 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (100,200)
	1:1.2	医院兼住宅ＲＣ2	店舗、医院等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	南10.5m県道、背面道	水道、下水	北野 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 120 ｍ、南 70 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 33.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１０．５ｍ県道

交通

施設

北野駅　南西方

130m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、医院等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域。旧北野町の中心部に位置し、街路条件は良好であるが、目立った
新規出店等もなく商的色彩はさほど強くない。今後も現況利用が継続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
セットバック　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧北野町を中心とする久留米市郊外及び周辺市町の旧来からの近隣商業地域である。典型的な需要者は
、地縁的選好性を有する個人事業者等である。当地域の商業地需要については、新型コロナウイルスの影響は比較的小
さいと考えられるが、郊外大型店への顧客流出や後継者不足等により新規出店はほとんどない。地価の上昇圧力要因は
認められず、土地需要については依然として総じて弱含みである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり市場性及び客観性を有している。近隣地域は商
業地域であるが、自用の店舗が中心で賃貸に供している例は少ない。収益価格は商業地においては重視されるべき価格
ではあるが、賃貸市場が未成熟であり土地価格に見合う賃料が得られず低位に試算された。よって、比準価格を標準と
し、収益価格を比較考量して、更に代表標準地の規準価格との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久留米 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,600 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[130.1]

[ 97.9]
100

39,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数
はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められ
るが不透明感から波があり不安定である。

旧北野町の中心商業地であるが、店舗の集積
度が低く、繁華性の程度は相対的に低位にあ
り、地価は横這いが続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久留米 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米４Ｃ -647	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.2m市道、南西14m、角地		準工 (70,200)
b	久留米５Ｋ -23	久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m県道、東2m、角地		１住居 (60,200)
c	久留米５Ｋ -203	久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	東9m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	筑後５Ｋ -109	筑後市		更地	（　）	不整形	北西9m国道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,357	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	49,418	100 [ 122.2]	40,440	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 97.9] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 52,905	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,381	100 [ 125.0]	41,905		41,000
c	(　 ) 35,751	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	39,287	100 [ 100.5]	39,092		38,300
d	(　 ) 36,298	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	38,743	100 [ 91.2]	42,481		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	限定価格	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

久留米 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,468,826	2,566,140	10,902,686	9,753,200	1,149,486	（　0.9527） 1,095,115	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	28,079,872 円　　　　（　 24,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	300.00	Ｓ3	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	100 ％	200 ％	200 ％	1,150 ㎡	30.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 10.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は共同住宅（６０㎡×１０戸）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	300.00	100.0	300.00	1,620	486,000	6.0	2,916,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	300.00	100.0	300.00	1,130	339,000	1.0	339,000
							1.0	339,000
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,164,000		3,594,000
								678,000

⑨年額支払賃料	1,164,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,968,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,968,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 698,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,269,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,594,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 34,143 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 678,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 165,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,468,826 円　　　　（　 11,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-822	1,571 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,628 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	久留米５（賃）　　　　-4	1,946 ( 1,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,966
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久留米 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	740,000 円	148,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	419,040 円	13,968,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,036,000 円	148,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	148,000 円	148,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,566,140 円　（　　　　　　 2,231 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	148,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,753,200 円（　　　　　 8,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,468,826 円
②総費用	2,566,140 円
③純収益　①－②	10,902,686 円
④建物等に帰属する純収益	9,753,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,149,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,095,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 952 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,079,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,400 円／㎡）