別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久留米 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -35 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｂ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南3.2m市道 水道、下水 大善寺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 大善寺駅　北西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は農家住宅、一般住宅が見られる地域として 、地価は堅調に推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久留米市南部の郊外に存し、戸建住宅を中心とする住宅地域である。典型的な需要者は、当該地域に地縁 的選好性を有する個人又はサラリーマン層であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。久留米市の中心市街 地からは距離があるが、既存の戸建住宅地として居住環境は良好であるため一定の土地需要が認められ、地価は堅調に 推移している。主な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格１千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は久留米市郊外に存し、収益性より居住の快適性が優先される戸建住宅地域内にあり、自己使用目的の取引 が支配的で賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、最寄駅との接近性や居住環境等 が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。よって本件では現実の市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [116.3] [100.0] 100 34,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は、全市では微減傾向にある が、中心市街地や市内主要駅の周辺では人口 流入が見られ、堅調な地価変動の要因となっ ている。 久留米市郊外の大善寺駅周辺の既存住宅地域 で、農家住宅が見られるが、良好な居住環境 で需要はあり、地価は微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％