別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 久留米 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -30 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　中村　秀紀   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市三潴町玉満字上町２４８７番４ ②地積 　(㎡) 262   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 小学校に近い住宅地 域 南5.5m市道 水道、下水 犬塚 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 犬塚駅　北西方 500m 法令 規制 （都） １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした郊外の既成住宅地域である。地域内及び周辺に格別の変動要因はなく、今後も現状のまま 推移すると思われる。安定した住宅地需要に支えられて、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市内の西鉄天神大牟田線、鹿児島本線等沿線の住宅地。需要者の中心は、久留米市内を中心とし 、福岡市内に通勤するサラリーマン等の中堅所得者層である。史上最低レベルの住宅ローン金利等を背景に地価は強含 みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需 要の中心となる価格帯は、土地２５０㎡程度で７００万円前後、新築住宅で２７００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の戸建住宅を中心とする住宅地域であるが、その大半が自己使用であることから賃貸市場が未成熟であ り、収益還元法の適用はできなかった。一方比準価格は、同じ三瀦町地区の４事例に同一需給圏内の類似性を有する取 引事例１事例を加えた計５事例から求められたものであり、不動産市況を反映した実証的価格である。したがって、比 準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市は福岡市の衛星都市で、福岡市の地 価上昇の影響を受けており、コロナ禍の影響 は明らかには認められない。 地域要因に特段の変動は見られない。今後も 概ね現状のまま推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％