別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久留米 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -28 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市荒木町荒木字楢崎１４８１番１７ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い郊外の住宅地 域 北5m市道 水道、下水 荒木 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 荒木駅　南西方 650m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の既成住宅地域であり、価格形成に影響を及ぼす変動要因は特段ない。新型コロナによる目立った影響はな く、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準については、概ね横這い傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市南西部の住宅地域である。典型的な需要者は、主に久留米市に通勤するサラリーマン等の第一 次取得者である。市内中心部からやや距離を有するが、駅や商業施設等の利便施設まで徒歩圏内にあり、生活利便性は 比較的良好である。新型コロナによる目立った影響はなく、地価は割安感もあることから土地需要は堅調である。中心 価格帯は約１６０㎡の土地のみで６５０万円程度、新築戸建で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境を重視した自用目的の取引が主であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、収益性を反映する 収益還元法は適用しない。取引事例比較法による比準価格は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切 に試算したものであり、その精度は高い。本件では、市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市 場動向等価格形成要因の変動状況を考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数 はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められ るが不透明感から波があり不安定である。 郊外の既成住宅地域であり、価格形成に影響 を及ぼす要因は特段見られず、今後も現況利 用が継続すると予測する。地価は横這い傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％