鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久留米 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米４Ｃ -214	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.2m市道、中間画地		１低専 (50,80)
b	久留米５Ｋ -201	久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	久留米５Ｋ -806	久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、西3m、角地		１住居 (80,160)
d	久留米４Ｃ -228	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e	久留米５Ｋ -4	久留米市		建付地	（　）	ほぼ台形	東5.7m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,602	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	54,002	100 [ 84.7]	63,757	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 58,151	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,627	100 [ 86.9]	65,163		66,500
c	(　 ) 64,170	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	63,111	100 [ 101.6]	62,117		63,400
d	(　 ) 62,880	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	62,569	100 [ 95.8]	65,312		66,600
e	(　 ) 76,336	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	77,557	100 [ 118.0]	65,726		67,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,500 円／㎡]

久留米 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,086,988	1,082,864	4,004,124	3,559,250	444,874	（　0.9540） 424,410	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	11,470,541 円　　　　（　 43,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	14.7 m x 17.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積６０㎡の２ＬＤＫ６戸想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	120.00	100.0	120.00	1,160	139,200	1.0	139,200
							1.0	139,200
～ 2	住宅	120.00	100.0	120.00	1,180	141,600	1.0	141,600
							1.0	141,600
～ 3	住宅	120.00	100.0	120.00	1,200	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

～

計		360.00	100.0	360.00		424,800		424,800
								424,800

⑨年額支払賃料	424,800 円　×　12ヶ月　＝　 5,097,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,097,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 262,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,979,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	424,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,036 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 424,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 103,432 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,086,988 円　　　　（　 19,490 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-606	1,175 ( 1,127)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,186 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	久留米５（賃）　　　　-607	1,056 ( 1,034)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	1,194
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久留米 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	209,664 円	5,241,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,700 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,082,864 円　（　　　　　　 4,149 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,559,250 円（　　　　　 13,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,086,988 円
②総費用	1,082,864 円
③純収益　①－②	4,004,124 円
④建物等に帰属する純収益	3,559,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	444,874 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	424,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,626 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,470,541 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
久留米 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久留米 -27

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　山崎　晃尚

TEL.

鑑定評価額

17,000,000 円

１㎡当たりの価格

65,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月7日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久留米市小森野１丁目９９５番３｢小森野１－１０－２３｣				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅とアパートが混在する既成住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	久留米 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

筑後川の北側に位置する住宅
地域

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

久留米駅　北東方

2.3km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅とアパートが混在する住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が維持され
るものと思料する。取引は多くはないながらも底堅い需要があり、地価は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 66,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、久留米市北西部を主として、中心市街地周辺に形成される住宅地域である。主な需要者は、市内中心部
や県南各事業所へ通勤する給与取得者である。長らく続く低金利政策により住宅を取得し易い融資環境が継続しており
、筑後川以北の当該地域でも住宅需要は底堅く推移している。需要の中心となる価格帯は土地で１５００万円前後、新
築戸建住宅で３０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要
素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は市域北西部の住宅地域から取引事例を収集のうえ、居住環境等
に留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     64,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は県
平均と同程度である。取引件数は近年増減を
繰り返し、住宅着工件数はコロナ禍から回復
基調にある。

地域要因に特段の変動はない。一般住宅のほ
か学生向けアパート等も見られ、両需要とも
需要は底堅い。周辺地域では分譲素地の取引
も見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

久留米 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米４Ｃ -1040	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m市道、南東6m、南西7m、三方路		１住居 (70,200)
b	久留米５Ｋ -611	久留米市		更地	（　）	ほぼ整形	北東3.7m市道、中間画地		｢調区｣ (60,100)
c	久留米５Ｋ -201	久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西6m市道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
d	久留米４Ｃ -231	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,640	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 84.0]	58,136	100 [ 91.2]	63,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	65,000
b	(　 ) 54,475	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	56,126	100 [ 84.9]	66,108		67,400
c	(　 ) 58,151	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	56,627	100 [ 85.0]	66,620		68,000
d	(　 ) 54,407	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,407	100 [ 85.0]	64,008		65,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 66,700 円／㎡]

久留米 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,128,939	1,137,640	3,991,299	3,559,250	432,049	（　0.9767） 421,982	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	11,404,919 円　　　　（　 43,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	14.7 m x 17.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプの共同住宅（計６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,170	140,400	1.0	140,400
							1.0	140,400
2～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,190	142,800	1.0	142,800
							1.0	142,800
3～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,210	145,200	1.0	145,200
							1.0	145,200
～

～

計		360.00	100.0	360.00		428,400		428,400
								428,400

⑨年額支払賃料	428,400 円　×　12ヶ月　＝　 5,140,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,140,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 264,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,020,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	428,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 428,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 104,309 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,128,939 円　　　　（　 19,651 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-804	1,067 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	久留米５（賃）　　　　-806	1,289 ( 1,289)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,289
c	久留米５（賃）　　　　-801	1,084 ( 1,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,147

久留米 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	57,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	264,240 円	5,284,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 488,700 円	57,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,500 円	57,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,137,640 円　（　　　　　　 4,359 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,500,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,559,250 円（　　　　　 13,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,128,939 円
②総費用	1,137,640 円
③純収益　①－②	3,991,299 円
④建物等に帰属する純収益	3,559,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	432,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	421,982 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,617 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,404,919 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,700 円／㎡）