別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久留米 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -22 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　諸岡　賢一   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市東櫛原町字今寺１３１１番４ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南3.5m市道 水道、下水 櫛原 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 櫛原駅　北西方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で地域要因に特段変動はない。街路条件が劣るものの、交通接近条件は良好で あり、市中心部の価格上昇圧力の影響を受け、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心部に比較的近接する住宅地域一円である。典型的な需要者は、主として久留米市内に通勤する サラリーマン等の第一次取得者である。幅員が狭く街路条件がやや劣るものの、駅やスーパー等の生活利便施設まで徒 歩圏内にあるなど交通接近条件に優れ、割安感もあることから住宅地需要は堅調である。中心となる価格帯は、約１６ ０㎡の土地のみで、１，０００～１，２００万円前後、土地建物一体で３，２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、居住環境を重視した自用目的の取引が主であり、賃貸市場は未成熟である。そのため、収益性を反映する 収益還元法は適用しない。取引事例比較法による比準価格は、上記市場の特性や市域での相対的地位等を考慮して適切 に試算したものであり、その精度は高い。本件では市場性を反映し客観性をも有する比準価格を標準とし、昨今の市場 動向等価格形成要因の変動状況を考慮し、更に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [123.1] [100.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向にある。取引件数 はｗｉｔｈコロナの気運の高まりは認められ るが不透明感から波があり不安定である。 街路条件がやや劣る既成住宅地域であるが、 交通接近条件は良好で市内中心部に近いこと から土地需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％