別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 久留米 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -21 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　岩城　雅俊   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市荘島町１４番２２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 ＬＳ2 住宅のほかに店舗等 が見られる住宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 久留米 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８．０ｍ市道 交通 施設 久留米駅　南東方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の高い住宅地域でありミニ分譲地開発が多く認められる。利用状況は当面現状のまま推移すると予測 する。新型コロナ禍の影響も落ち着き見せており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駅徒歩圏内の既存住宅地がその範囲。需要者の中心は久留米市内及び福岡市に通勤する一般所得者層であ る。近隣地域は、小規模住宅地域であるものの、街路条件、環境条件が優れるとともに、最寄駅、小学校、商店等に近 く交通利便性においても市場優位性を有する。市場は新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、地価上昇幅は拡大傾向に ある。中心となる価格帯は、土地１０～１５百万円程度、新築の土地建物は総額２５～３５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似性の高い事例から導いた試算値であり市場性を反映し規範性が高い。当地域は、店舗等が一部に見受 けられるが自己使用建物が支配的で、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法の適用を断念し、原価法は再調達原価の 把握が困難なことから断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡 に留意し、更に昨年からの価格形成要因の変動、市場動向等を総合的に考慮し上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,200 円／㎡ [106.3] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 85,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響も落ち着きを見せ、土地 需要の回復が伺える。コロナ禍前程の回復は 無いが、好立地のエリアを中心に地価の上昇 が認められる。 新型コロナ禍の影響があるものの、久留米市 中心部に近い利便性の高い住宅地域で、底堅 い住宅需要から地価の緩やかな上昇が認めら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％