別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 久留米 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -18 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　齊堂　忠道   TEL.

鑑定評価額 9,460,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市安武町武島字北火焼四７６６番２ ②地積 　(㎡) 430   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 農家住宅を主に一般 住宅もみられる住宅 地域 南5.3m市道 水道、下水 安武 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   270 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 安武駅北西方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな地域要因の変動は無く当面は現状を維持する。当該地域は調整区域内で農家住宅、戸建住宅が見られ る地域として、地価は横ばい程度で推移するものと見込まれる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は久留米市の郊外部に存し、戸建住宅を中心として居住の利便性や快適性等が類似する住宅地域である。典 型的な需要者は、久留米市に地縁的選好性を有する個人又農家であり、不安定な経済状況により慎重に行動している。 土地利用に制限がある市街化調整区域内であるため動きは鈍いが、居住環境は良好なため地価は横ばい傾向にある。主 な取引価格帯は中規模の戸建住宅用地程度の面積で土地価格６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は久留米市郊外に存し、収益性より居住の快適性が優先される戸建住宅地域内にあり、市街化調整区域内で土地 利用に制限があるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法の適用は断念した。比準価格は、久留米市郊外の市街化調 整区域内に存し、居住環境等が類似した住宅地から比準され実証性が高く信頼し得る。よって本件では現実の市場性を 反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は、全市では微減傾向にある が、中心市街地や市内主要駅の周辺では人口 流入が見られ、堅調な地価変動の要因となっ ている。 久留米市郊外の市街化調整区域内の既存住宅 地域で農家住宅が多く見られるが、居住環境 は良好であるため地価は横ばい傾向が続いて いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％