別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久留米 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -17 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　山崎　晃尚   TEL.

鑑定評価額 9,120,000 円  １㎡当たりの価格 55,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市長門石４丁目３２６番１７ ｢長門石４－１３－６６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 久留米 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   210 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９ｍ市 道 交通 施設 久留米駅　北西方 2.4km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中にアパートも混在する住宅地域であり、特段の変動要因はなく、今後も現状の利用状態が継続され るものと思料する。市内中心部から郊外へと住宅需要の裾野が徐々に広がりを見せている。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市北西部を主として、中心市街地周辺に形成される住宅地域である。主な需要者は、市内中心部 や県南各事業所へ通勤する給与取得者といえる。当該地域は中心市街地から遠くはないが、その間に筑後川が介在する ため中心市街地と分断された感が否めない。一方で中心部の地価上昇により値頃感が生じ、需要は回復の兆しが見られ る。中心となる価格帯は、土地で１０００万円前後、新築戸建で２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は不動産投資家等が購入の意思決定において重視する収益性を反映したものであるが、試算に当たって想定要 素が多いため精度にやや難点がある。一方、比準価格は市内北西部の住宅地から取引事例を採用のうえ、駅接近性等に 留意して試算したもので現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を標準に、収益価格を比 較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -27                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [100.9] 100 100 [102.0] 100 [116.8] [101.0] 100 55,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は県 平均と同程度である。取引件数は近年増減を 繰り返し、住宅着工件数はコロナ禍から回復 基調にある。 地域要因に特段の変動はない。筑後川北西側 に位置し、相対的に競争力が劣るものの、数 年前に比べ取引件数は回復基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％