鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

久留米 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米５Ｋ -620	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	久留米５Ｋ -805	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東9m市道、北東4m、角地		１中専 (70,200)
c	久留米５Ｋ -14	久留米市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.4m市道、中間画地		１中専 (60,176)
d	久留米５Ｋ -103	久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	久留米５Ｋ -1010	久留米市		建付地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、西5.5m、二方路		１中専 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,058	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	63,752	100 [ 111.7]	57,074	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	59,400
b	(　 ) 63,515	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	61,973	100 [ 105.0]	59,022		61,400
c	(　 ) 60,486	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,272	100 [ 107.9]	56,786		59,100
d	(　 ) 55,402	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,565	100 [ 99.9]	56,622		58,900
e	(　 ) 54,453	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	53,706	100 [ 101.0]	53,174		55,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,200 円／㎡]

久留米 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,491,056	546,340	1,944,716	1,696,060	248,656	（　0.9767） 242,862	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	6,563,838 円　　　　（　 41,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	157 ㎡	9.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３０㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅（計６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	90.00	100.0	90.00	1,150	103,500	1.0	103,500
							1.0	103,500
2～	住宅	90.00	100.0	90.00	1,160	104,400	1.0	104,400
							1.0	104,400
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		207,900		207,900
								207,900

⑨年額支払賃料	207,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,494,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,494,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 128,340 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,438,460 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	207,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 207,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 50,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,491,056 円　　　　（　 15,867 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-603	1,226 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,226	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,186 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	久留米５（賃）　　　　-804	1,067 ( 1,067)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,067
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久留米 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	109,600 円	27,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	128,340 円	2,566,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 232,900 円	27,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	27,400 円	27,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 546,340 円　（　　　　　　 3,480 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	27,400,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,696,060 円（　　　　　 10,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,491,056 円
②総費用	546,340 円
③純収益　①－②	1,944,716 円
④建物等に帰属する純収益	1,696,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	248,656 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,563,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出
久留米 -14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

久留米 -14

福岡県

福岡第６

氏名

不動産鑑定士　中村　秀紀

TEL.

鑑定評価額

8,920,000 円

１㎡当たりの価格

56,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	久留米市御井町字苧綛１７９７番４				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	久留米大学前 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 180 ｍ、南 130 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
ｍ市道

交通

施設

久留米大学前駅　南方

900m

法令

規制

１中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ既存の住宅地域である。地域内及び周辺に格別の変動要因はなく、地価は
横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、久留米市内の西鉄天神大牟田線、鹿児島本線等沿線の住宅地。需要者の中心は、久留米市内を中心とし
、福岡市内に通勤するサラリーマン等の中堅所得者層である。史上最低レベルの住宅ローン金利等を背景に地価は強含
みで推移してきた。新型コロナウイルス禍による、住宅需要への影響が懸念されたが、目立った影響は見られない。需
要の中心となる価格帯は、土地１６０㎡程度で９００万円前後、新築住宅で２９００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の不動産市況を反映した実証的価格である。また収益価格は対象標準地の上に共同住宅を建設し賃貸す
ることを想定したものであるが、地価に即応した賃料の徴求が困難であることからやや低位に試算された。市場参加者
は収益性から見た価格よりも周辺の相場を重視して売買する傾向が強いことから、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　久留米 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 64,700 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[122.4]

[104.0]
100

56,700

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

久留米市は福岡市の衛星都市で、福岡市の地
価上昇の影響を受けており、コロナ禍の影響
は明らかには認められない。

市中心部からやや離れた古い住宅団地であり
、建物の建て替え等は見られるが、特別な変
動要因はない。地価は横ばいで推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

久留米 -14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	久留米５Ｋ -25	久留米市		更地	（　）	長方形	南2.8m市道、中間画地		１中専 (60,160)
b	久留米５Ｋ -22	久留米市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6m市道、中間画地		１低専 (50,80)
c	久留米５Ｋ -23	久留米市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m県道、東2m、角地		１住居 (60,200)
d	久留米５Ｋ -6	久留米市		貸家建付地	（　）	不整形	西20m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	久留米５Ｋ -735	久留米市		更地	（　）	ほぼ台形	南6m県道、東6m、準角地		１住居居住誘導区域 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 49,635	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	49,635	100 [ 95.0]	52,247	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 41,948	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	54,057	100 [ 91.8]	58,886		61,200
c	(　 ) 52,905	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	52,853	100 [ 105.0]	50,336		52,300
d	(　 ) 45,389	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	55,161	100 [ 103.8]	53,142		55,300
e	(　 ) 60,600	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	60,661	100 [ 106.1]	57,173		59,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,800 円／㎡]

久留米 -14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,574,957	575,260	1,999,697	1,801,290	198,407	（　0.9767） 193,784	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	5,237,405 円　　　　（　 33,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

久留米 -14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	160 ％	157 ㎡	9.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約３０㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅（計６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	90.00	100.0	90.00	1,170	105,300	1.0	105,300
							1.0	105,300
2～	住宅	90.00	100.0	90.00	1,220	109,800	1.0	109,800
							1.0	109,800
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		215,100		215,100
								215,100

⑨年額支払賃料	215,100 円　×　12ヶ月　＝　 2,581,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 72,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,581,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 72,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 132,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,520,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	215,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 52,374 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,574,957 円　　　　（　 16,401 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	久留米５（賃）　　　　-104	2,186 ( 2,175)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [160.0]	100 [100.0]	1,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,247 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 2 F B
b	久留米５（賃）　　　　-702	1,737 ( 1,666)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,241
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

久留米 -14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	116,400 円	29,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	132,660 円	2,653,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 247,300 円	29,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,100 円	29,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 575,260 円　（　　　　　　 3,664 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9767

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,100,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0619	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0484 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,801,290 円（　　　　　 11,473 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,574,957 円
②総費用	575,260 円
③純収益　①－②	1,999,697 円
④建物等に帰属する純収益	1,801,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	198,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	193,784 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,234 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,237,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,400 円／㎡）