別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 久留米 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -9 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　吉田　博之   TEL.

鑑定評価額 9,080,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市国分町字浦川原１２５９番３３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南東4m市道 水道、下水 西鉄久留米 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 西鉄久留米駅　南東方 2.6km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、街路条件がやや劣る既存の住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。地価は、市中心 部の住宅需要の波及により、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は、久留米市内又は福岡市に通勤 するエンドユーザーである個人が主である。低金利政策の後押し等を背景に、久留米市内の住宅需要は強含みで推移し てきた。コロナ禍により、一時減速したものの、依然住宅需要には底堅いものがある。需要の中心となる価格帯は、土 地８～１０百万円程度、新築住宅で３０百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、主として快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の 貸家は少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は非適用とした。よって、戸建住宅としての取引事例を採用 し、現実の市場性を反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討をふまえ、同一需給圏内の需給動向、単価と総額 の関係、更に昨年の価格からの変動状況も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,700 円／㎡ [103.1] 100 100 [100.0] 100 [129.5] [103.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市の人口は微減傾向だが、不動産需要 は、交通利便性に優る地域を中心に堅調。毎 年の水害による浸水地域の需要は、停滞気味 である。 ミニ開発が行われる地域では、地価上昇も見 られるが、街路条件でやや劣る当地域では、 緩やかな地価上昇で推移するものと思料する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％