別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 久留米 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -4 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 8,640,000 円  １㎡当たりの価格 39,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市上津町字中尾山２１９２番５８０ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 西鉄久留米 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西鉄久留米駅　南東方 4.6km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅ローン金利が低金利で推移していることから、住宅需要は今後も堅調に推移することが予想され、更に、郊 外部へも住宅需要が波及していることから、地価はやや上昇傾向で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上津町や周辺の国分町・御井町等の住宅地域にも及ぶ。需要者は周辺の居住者に加え、市外から の需要者（個人中心）も見込まれる。需要の中心としては中規模画地（２２０㎡）で土地総額８５０万円前後である。 中心部に比して地価水準が低く、農地や未利用地がある上津町ではミニ開発も見受けられる。開発された住宅団地であ る対象標準地においても、市外からの需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、戸建住宅を主とする住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆どである。対象標準地と同じ上津町 に位置し、地域格差が殆ど無く求められ、類似性が高いと判断される事例を重視するとともに、その他の事例をも比較 考量する等して求めた比準価格は、市場における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断され る。従って、ここでは比準価格を重視し、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.1] [102.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市全体の人口は約３０．１万人、過去 ６年間で約１．３％減少している。 久留米市郊外の住宅地域であるものの、区画 整然とした住宅団地であることから、外部か らの需要も見込まれ、地価はやや上昇傾向を 示している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％