別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大牟田 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字手鎌字新川１０１２番 ②地積 　(㎡) 1,466   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 倉庫兼事務所 Ｓ1 小規模の配送センタ ー、工場等が混在す る地域 北10m市道 水道、下水 西鉄銀水 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 工場兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 西鉄銀水駅西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中小規模の営業所、倉庫等が混在する地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測する。福 岡県内の工場地需要は旺盛で、当該地域も需要回復し、地価は微増傾向で推移するものと考える。 (3)最有効使用の判定 工場兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市内の内陸型及び臨海型の工業地域のほか、近隣地域周辺の住商工混在地域。需要の中心は大手 ・地場の法人事業者であるが、地縁的選好性を有する者も含まれる。昨今の物流業務用地需要の高まりに比し、当該需 給圏は交通アクセス等が劣ることから需要は相対的に低迷していたが、全県的な工業地需要の高まりを受け、地価は横 這いから微増傾向に転化している。取引価格は規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例には昨今の経済状態及び多様化する取引形態により特殊な事情を含むものも認められるが、実態を反映した実 証的価格が得られたものと思料する。よって、本件では比準価格を標準とし、周辺基準地との検討を踏まえ、かつ標準 地が継続地点であること及び単価と総額との関連を考慮し、加えて近隣地域周辺の価格水準や用途多様性の可能性の可 否について斟酌した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市は人口減少が続いている。土地取引 件数は年間１，０００件強、新設住宅着工戸 数は令和４年は減少、利用関係では持家・貸 家の順。 画地規模が相対的に小さいことから用途は限 定されるものの、近年の工業地需要を背景に 、水準調整は終息している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％