別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 大牟田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 9-2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　淺川　博範   TEL.

鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市新港町６番１７外 ②地積 　(㎡) 23,295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 台形 1:2 工場 大規模工場等が建ち 並ぶ臨海工業地域 南東16m道路 水道 大牟田 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   900 ｍ、西   500 ｍ、南   600 ｍ、北   900 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　 210.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １６ｍ道路 交通 施設 大牟田駅南西方 3.8km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 鉱工業生産は減少しているが、三池港近接、有明海沿岸道路の大川市大野島までの開通による交通利便性の向上 、活況な物流需要等を背景に、臨海工業地域である近隣地域周辺の地価も上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市及び県内全域の大規模工場地を中心とする工業地帯である。需要者は殆どが全国規模の製造業で ある。地域経済は三池港を拠点とする製造業を中心とする工業地域のほか、流通施設用地需要が年々向上している。市 場での需要の中心となる価格帯は規模や立地条件によって取引価格はそれぞれ異なり、需要の中心となる価格帯の把握 は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の製造業を中心とする工場が中心であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用出来なかった。比準 価格は実証的に市場性が反映されており、信頼性が高い価格である。したがって、比準価格を採用して代表標準地との 検討を踏まえ、さらに広域的な工場地の地価動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,980 円／㎡ [103.3] 100 100 [ 97.0] 100 [160.1] [100.0] 100 5,970  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      5,850 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安による国内回帰で全国的に流通業務地や 製造業等の工業地需要は堅調である。大牟田 市もその影響を受け、土地需要の高まりが見 られる。 地域要因に特に変動はない。有明海沿岸道路 の利用により各地へのアクセスは良好である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％