鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大牟田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田４Ｃ -1012	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	大牟田４Ｃ -709	大牟田市		更地	（　）	不整形	西23m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	大牟田５Ｋ -402	大牟田市		建付地	（　）	不整形	北東25m市道、南西8m、東4m、三方路		商業 (100,400)
d	大牟田５Ｋ -1101	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、北6m、角地		１住居居住誘導区域 (70,200)
e	大牟田５Ｋ -101	大牟田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東6m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,384	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,224	100 [ 87.1]	61,107	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,100
b	(　 ) 42,329	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	48,334	100 [ 80.5]	60,042		60,000
c	(　 ) 42,529	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	48,172	100 [ 79.2]	60,823		60,800
d	(　 ) 48,389	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	46,980	100 [ 77.3]	60,776		60,800
e	(　 ) 45,086	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	44,379	100 [ 72.9]	60,877		60,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

大牟田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,743,369	6,729,232	24,014,137	23,191,400	822,737	（　0.9542） 785,056	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	18,691,810 円　　　　（　 31,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	ＲＣ5	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	588 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ～５Ｆ事務所、各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	70.00

1～ 1	店舗	280.00	70.0	196.00	2,450	480,200	5.0	2,401,000
							3.0	1,440,600
2～ 5	事務所	350.00	75.0	262.50	1,900	498,750	3.0	1,496,250
							3.0	1,496,250
～

～

計		1,750.00	71.2	1,246.00		2,475,200		8,386,000
								7,425,600

⑨年額支払賃料	2,475,200 円　×　12ヶ月　＝　 29,702,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,702,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,518,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,855,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,386,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,425,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,808,022 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,743,369 円　　　　（　 52,285 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田５Ｋ（賃）　　　　-903	1,461 ( 1,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,051	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,026 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大牟田４Ｋ（賃）　　　　-901	1,327 ( 1,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	1,975
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,795,000 円	359,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	911,232 円	30,374,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 253,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,051,500 円	359,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,729,232 円　（　　　　　　 11,444 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	359,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,191,400 円（　　　　　 39,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,743,369 円
②総費用	6,729,232 円
③純収益　①－②	24,014,137 円
④建物等に帰属する純収益	23,191,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,737 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	785,056 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,691,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
大牟田 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大牟田 5-8

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

TEL.

鑑定評価額

35,500,000 円

１㎡当たりの価格

60,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大牟田市有明町２丁目２番１７外				②地積　(㎡)	588 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:1	店舗ＲＣ4F1B	銀行、店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北西40m国道	水道、ガス、下水	大牟田 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 70 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

大牟田駅北東方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

銀行、店舗兼事務所等が建ち並ぶ中心商業地で、今後とも同様の利用状況が維持継続するものと予測する。マン
ション適地では市況の回復傾向が見られるものの、総じて旧来型商業地の需給は弱含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、市街地内の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心は、
福岡県内外の法人・事業者、地場中小企業等が想定される。店舗・事務所の賃貸需要は弱く市況の回復感は乏しいもの
の、駅前一等地等については取引が散見され、一部では地価の下げ止まりも期待される。規模によりバラツキが大きく
需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額３，０００～５，０００万円程度になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏は大牟田市内の市街地で、取引件数自体は極めて少ないものの、類似地域において信頼性ある取引事例を収
集しえた。一方、近隣地域周辺における店舗・事務所賃貸市場は活発化しているとは言い切れず、元本価値に見合う賃
料を収受しえないことから、収益価格はやや低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映する
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大牟田 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 51,200 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 85.3]

[100.0]
100

59,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化等の進行により、総じて不
動産市況は低迷しているが、加えて新型コロ
ナの感染再拡大の影響も懸念されるところで
ある。

旧来からの商業地については売り物件、空き
テナントが目立ち需要の減退が顕著であるが
、国道沿い・駅前等では一部地価の下げ止ま
りも見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

大牟田 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田５Ｋ -402	大牟田市		建付地	（　）	不整形	北東25m市道、南西8m、東4m、三方路		商業 (100,400)
b	大牟田４Ｃ -1012	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西30m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	大牟田４Ｃ -710	大牟田市		更地	（　）	不整形	北東12m市道、北西4m、二方路		商業 (90,400)
d	大牟田４Ｃ -1011	大牟田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東25.5m県道、中間画地		近商 (90,200)
e	大牟田４Ｃ -709	大牟田市		更地	（　）	不整形	西23m県道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,529	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 97.9]	48,172	100 [ 78.7]	61,210	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,200
b	(　 ) 53,384	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,224	100 [ 87.2]	61,037		61,000
c	(　 ) 50,384	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,757	100 [ 65.7]	58,991		59,000
d	(　 ) 35,102	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	34,926	100 [ 60.3]	57,920		57,900
e	(　 ) 42,329	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 87.4]	48,334	100 [ 76.0]	63,597		63,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,000 円／㎡]

大牟田 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,162,645	6,967,789	24,194,856	23,191,400	1,003,456	（　0.9542） 957,498	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,797,571 円　　　　（　 38,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	350.00	ＲＣ5	1,750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	588 ㎡	25.0 m x 24.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ～５Ｆは事務所、各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 71.2 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場	70.00

1～ 1	店舗	280.00	70.0	196.00	2,480	486,080	5.0	2,430,400
							0.0	0
2～ 5	事務所	350.00	75.0	262.50	2,080	546,000	3.0	1,638,000
							0.0	0
～

～

計		1,750.00	71.2	1,246.00		2,670,080		8,982,400
								0

⑨年額支払賃料	2,670,080 円　×　12ヶ月　＝　 32,040,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,246.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 672,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,040,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 672,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,635,648 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,077,312 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,982,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 85,333 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,162,645 円　　　　（　 52,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田４Ｋ（賃）　　　　-1001	2,916 ( 2,855)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [105.0]	2,286	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,085 円/㎡　月額支払賃料（　 2,080 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大牟田５Ｋ（賃）　　　　-1001	1,499 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,959
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,795,000 円	359,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	981,389 円	32,712,960　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 421,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,051,500 円	359,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	359,000 円	359,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,967,789 円　（　　　　　　 11,850 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	359,000,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 1,750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,191,400 円（　　　　　 39,441 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,162,645 円
②総費用	6,967,789 円
③純収益　①－②	24,194,856 円
④建物等に帰属する純収益	23,191,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,003,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	957,498 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,797,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,800 円／㎡）