鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大牟田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田５Ｋ -203	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.7m市道、中間画地		商業 (90,282)
b	大牟田５Ｋ -704	大牟田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.7m市道、南西3.9m、北西3m、三方路		１住居 (70,200)
c	大牟田４Ｃ -1007	大牟田市		建付地	（　）	長方形	南西5.4m市道、中間画地		商業 (90,324)
d	大牟田５Ｋ -1304	大牟田市		建付地	（　）	長方形	北9.9m市道、中間画地		２住居 (60,200)
e	大牟田４Ｃ -309	大牟田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6.5m市道、南東6m、角地		１低専 (50,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,619	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,518	100 [ 85.0]	39,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,400
b	(　 ) 34,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,131	100 [ 87.5]	37,864		37,900
c	(　 ) 35,489	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,631	100 [ 92.6]	38,478		38,500
d	(　 ) 36,339	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,339	100 [ 93.0]	39,074		39,100
e	(　 ) 33,262	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	32,293	100 [ 82.9]	38,954		39,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -14.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,800 円／㎡]

大牟田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,833,663	1,079,380	3,754,283	3,437,500	316,783	（　0.9763） 309,275	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	8,138,816 円　　　　（　 23,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	13.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

５７㎡程度の２ＬＤＫ（６戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	住宅	170.00	100.0	170.00	1,240	210,800	2.0	421,600
							0.0	0
～ 2	住宅	170.00	100.0	170.00	1,250	212,500	2.0	425,000
							0.0	0
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		423,300		846,600
								0

⑨年額支払賃料	423,300 円　×　12ヶ月　＝　 5,079,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,079,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,825,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	846,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,833,663 円　　　　（　 13,970 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田５Ｋ（賃）　　　　-601	1,133 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 87.0]	100 [100.0]	1,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,252 円/㎡　月額支払賃料（　 1,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大牟田５Ｋ（賃）　　　　-602	1,048 ( 1,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,213
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,000 円	55,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	253,980 円	5,079,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,079,380 円　（　　　　　　 3,120 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,437,500 円（　　　　　 9,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,833,663 円
②総費用	1,079,380 円
③純収益　①－②	3,754,283 円
④建物等に帰属する純収益	3,437,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	316,783 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	309,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 894 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,138,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
大牟田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大牟田 -13

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　廣原　浩一

TEL.

鑑定評価額

13,300,000 円

１㎡当たりの価格

38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	30,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大牟田市白金町９４番２				②地積　(㎡)	346 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	西6m市道	水道、ガス、下水	大牟田 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 240 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

大牟田駅南西方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

大牟田市内において、相対的に品等の高い閑静な住宅地域である。そのため、住宅地としての選好性は高く、今
後も建て替え等を伴いながら、現況程度で推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 38,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大牟田市中心部の住宅地域であり、主な需要者は、市内に通勤する勤労所得者である個人が中心である。
中規模一般住宅が画地整然と建ち並ぶ居住環境に恵まれた閑静な住宅地域であり、市内における住宅の取得需要が弱含
む中、当該地域における需要は未だ底堅く、土地価格は僅かではあるが上昇に転じている。中心となる価格帯は、規模
により異なるが、土地のみで１，０００万円～１，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は、類似性を持つ複数の事例を採用し求めており、実証的かつ客観的な価格である。他方、収益還元法
は、計算過程に想定要素を多く含むため、客観性に欠け、説得力が劣る。また、本件の典型的な需要者である個人は、
収益性よりも市場性を重視して取引意思を決定すると考えられる。したがって、現実の市場性を反映する比準価格を重
視し、収益価格を参考として、代表標準地価格との均衡を考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大牟田 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 29,300 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 77.6]

[100.0]
100

37,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     38,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少及び高齢化が進み、地域経済は停滞
している。利便性や街路条件が優る住宅地の
需要は高値取引も見られるが、それ以外の地
域ではやや弱い。

比較的規模の大きい戸建住宅が建ち並ぶ、住
環境が良好な住宅地域のため、需要は回復し
つつあり、地価は下げ止まりから微増に転じ
始めている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大牟田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大牟田５Ｋ -203	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東4.7m市道、中間画地		商業 (90,282)
b	大牟田５Ｋ -205	大牟田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大牟田５Ｋ -704	大牟田市		更地	（　）	ほぼ正方形	南東5.7m市道、南西3.9m、北西3m、三方路		１住居 (70,200)
d	大牟田５Ｋ -1204	大牟田市		建付地	（　）	長方形	西27.1m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,619	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	33,518	100 [ 85.7]	39,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,100
b	(　 ) 28,923	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	28,865	100 [ 77.3]	37,342		37,300
c	(　 ) 34,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	33,131	100 [ 83.2]	39,821		39,800
d	(　 ) 34,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	34,347	100 [ 90.8]	37,827		37,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 38,700 円／㎡]

大牟田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,887,164	1,076,830	3,810,334	3,437,500	372,834	（　0.9763） 363,998	（ 4.2 - 0.4 ） 3.8％
	⑧収益価格	9,578,895 円　　　　（　 27,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大牟田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	170.00	ＬＳ2	340.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	346 ㎡	13.5 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

約５７㎡程度の２ＬＤＫ×６戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	170.00	100.0	170.00	1,205	204,850	2.0	409,700
							1.0	204,850
2～ 2	住宅	170.00	100.0	170.00	1,260	214,200	2.0	428,400
							1.0	214,200
～

～

～

計		340.00	100.0	340.00		419,050		838,100
								419,050

⑨年額支払賃料	419,050 円　×　12ヶ月　＝　 5,028,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を授受する慣行がないため、計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,028,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,430 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,777,170 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	838,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,962 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 419,050 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 102,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,887,164 円　　　　（　 14,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大牟田５Ｋ（賃）　　　　-601	1,133 ( 1,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,289 円/㎡　月額支払賃料（　 1,260 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大牟田４Ｃ（賃）　　　　-1203	1,166 ( 1,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,336
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大牟田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	220,000 円	55,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	251,430 円	5,028,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 27,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 467,500 円	55,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,000 円	55,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,076,830 円　（　　　　　　 3,112 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,000,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 340.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 40 ％　＋ 0.0889 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,437,500 円（　　　　　 9,935 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,887,164 円
②総費用	1,076,830 円
③純収益　①－②	3,810,334 円
④建物等に帰属する純収益	3,437,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	372,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	363,998 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,052 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,578,895 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,700 円／㎡）