別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大牟田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -11 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 4,920,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字歴木字平野山１８０７番５９７ ②地積 　(㎡) 293   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い郊外の既成住宅地 域 西4.6m市道 水道 新栄町 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 新栄町南東方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,150) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 大牟田市郊外の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因に特段の変動要因はなく、今後も概ね 現況程度で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大牟田市中心部及びその外縁に位置する戸建住宅地域である。一般的には、交通利便性や住環境が良好 な地域とそれと相対的に劣る地域では、土地の選好性に対する開きがより大きくなってきている。大牟田市においては 、人口は減少傾向にあるためその影響の度合いは大きく、郊外に位置する同地域では、土地の取得需要は依然として弱 含みで推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似性を有する取引事例を採用して適切に行われており、説得力を有している。また、当該 地域は郊外の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が一般的であるため、賃貸需要 が乏しく、収益価格を試算することが困難であった。したがって、戸建住宅地としての快適性や利便性を反映した比準 価格をもって、代表標準地価格との検討結果も十分に検討した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -18                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [118.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少及び高齢化が進み、地域経済は停滞 している。利便性や街路条件が優る住宅地の 需要は高値取引も見られるが、それ以外の地 域ではやや弱い。 郊外に位置する戸建住宅地域である。人口減 少等により、郊外の土地の取得需要は弱く、 依然として地価は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％