別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 大牟田 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -10 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　金山　哲也   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市東萩尾町４３５番６８ ②地積 　(㎡) 272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北7m市道 水道 大牟田 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 大牟田駅南東方 4.6km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、今後とも現状維持で推移していくものと予測される。地域内及び その周辺における不動産需要はやや希薄であり、地価は依然として弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、大牟田市南部を中心とした郊外住宅地域の圏域である。需要者の中心は、大牟田市内外に通勤・ 通学する個人世帯並びに近隣居住者等が想定され、圏域外からの新規需要は少ない。地域経済の低迷、人口減少から郊 外部における市況は長期低迷しており、取引が活発化しているとは言えず、不動産市場は静的に推移している。市場の 中心価格帯は、土地は総額３００～５００万円程度、新築戸建では２，０００万円程度（土地・建物）となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用、事業目的の取引を中心として、東萩尾町地区の類似地域において信頼性ある取引事例を収集しえた。一方、 近隣地域周辺は自己使用の戸建住宅等を主とする住宅地域に存することから、アパート等の収益物件及び賃貸事例は極 めて少なく賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しえなかった。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映 した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -22                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,000 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [123.5] [100.0] 100 13,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化等の進行により、総じて不 動産市況は低迷しているが、加えて新型コロ ナの感染再拡大の影響も懸念されるところで ある。 居住環境が中位程度の郊外住宅地であるため 、更地、中古戸建については個人世帯等の需 要が見込める。地価は下落傾向で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％