別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大牟田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大牟田 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 16,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大牟田市大字倉永字火渡３３４１番１外 ②地積 　(㎡) 558   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 居住誘導区域 2:1 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか空地 も点在する住宅地域 南西5.5m市道 水道 西鉄渡瀬 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ５．５ｍ市道 交通 施設 西鉄渡瀬駅南方 400m 法令 規制 １住居 ⑤地域要因の将 　来予測 大牟田市中心部から距離をおく既成住宅地であり、格別の変動要因は認められず静態的に推移するものと予測さ れる。需給動向を勘案すると地価は依然として下落傾向にあるものと把握される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大牟田市の住宅地域で、中心市街地から距離をおく市域北部の一帯が特に関連性の強い地域である。需要 者は大牟田市に地縁を有する第一次取得者層等が中心となる。人口の減少傾向等も相俟って、市域の不動産需要は依然 として軟調であり、地価は下落傾向にあるものと判断される。土地については、５５０㎡程度で９５０万円前後が中心 価格帯にあるものと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中心市街地から距離をおく戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、需要者は自己使用目的の取引が中心である。賃貸住宅等は ほとんど見られないことから、収益性に基づく価格形成は認められず、収益還元法の適用は断念した。本件では戸建住 宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的に代表 標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大牟田 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大牟田市では人口減少及び高齢化が進んでい ることから、大牟田市郊外部を中心として、 全般的に地価動向は軟調に推移している。 中心市街地から距離をおく住宅地域であり、 近隣地域における住宅需要は相対的に低位で 、地価は下落傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％