鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｃ -1010	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
b	福岡早良５Ｋ -202	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	北7.7m市道、南4m、二方路		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	福岡中央４Ｃ -1108	福岡市中央区		更地	（　）	不整形	南東7m市道、中間画地		商業 (100,400)
d	福岡城南５Ｋ -1005	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南21m国道、西6m、角地		近商高度地区2種15m (86,250)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 871,323	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	934,121	100 [ 135.2]	690,918	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	691,000
b	(　 ) 670,742	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	715,237	100 [ 107.1]	667,822		668,000
c	(　 ) 522,357	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	605,826	100 [ 100.8]	601,018		601,000
d	(　 ) 515,655	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,246	100 [ 88.0]	611,643		612,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +19.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 643,000 円／㎡]

福岡早良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,330,268	3,745,053	9,585,215	6,404,700	3,180,515	（　0.9578） 3,046,297	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	82,332,351 円　　　　（　 445,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	7.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３～６階は平均３４㎡程度の１ＬＤＫ（８戸）を想定。

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	90.00	77.0	69.30	4,000	277,200	8.0	2,217,600
							0.0	0
～ 2	事務所	88.00	80.0	70.40	2,600	183,040	6.0	1,098,240
							0.0	0
3～ 6	住宅	82.00	84.0	68.88	2,150	148,092	2.0	296,184
							1.0	148,092
塔屋～		15.00

～

計		521.00	79.7	415.22		1,052,608		4,500,576
								592,368

⑨年額支払賃料	1,052,608 円　×　12ヶ月　＝　 12,631,296 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 415.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 697,570 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,328,866 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 547,555 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,141,311 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,500,576 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 592,368 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 145,751 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,330,268 円　　　　（　 72,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良５Ｋ（賃）　　　　-609	2,307 ( 2,210)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	早良５Ｋ（賃）　　　　-610	2,045 ( 1,961)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,198
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	555,000 円	111,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,779,553 円	13,688,866　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 245,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,745,053 円　（　　　　　　 20,244 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,404,700 円（　　　　　 34,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,330,268 円
②総費用	3,745,053 円
③純収益　①－②	9,585,215 円
④建物等に帰属する純収益	6,404,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,180,515 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,046,297 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,466 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,332,351 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 445,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡早良 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-9

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　廣原　浩一

TEL.

鑑定評価額

117,000,000 円

１㎡当たりの価格

632,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新５丁目５５６番｢西新５－９－２１｣				②地積　(㎡)	185 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (90,400)
	1:4	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗兼共同住宅、小規模店舗が混在する商業地域	北7m市道	水道、ガス、下水	西新 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ市道

交通

施設

西新駅南西方

450m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、中高層の店舗兼住宅等が混在する商業地域である。交通利便性及び居住環境が良好なマンション適地
でもあるため選好性が強く、より高度な利用の建物も、今後は増えていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 452,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区を中心に、西区、中央区、城南区の商業地域である。当該近隣地域は旧来からの商店街であり、
交通接近性及び利便性も良好であることから、店舗兼共同住宅としての利用も可能であるため、土地の取得需要は依然
として底堅い。住宅地としては、学校区が人気であることからファミリー層の需要を取り込むことができるほか、数多
くの飲食店があることから単身層にも人気であり、今後も需要は底堅く推移すると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、繁華性が高い商店街に店舗・中高層マンション等が混在している地域で、賃貸物件も多数存するため、収
益価格による試算も行った。比準価格は、市場において生起した取引事例を基礎とする市場性を反映した価格であり、
規範性は高い。他方、収益価格は賃料の持つ遅行性等の特性により、やや低位に試算されたため、相対的に規範性は低
い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 688,000 円／㎡

[113.1]
100

100
[100.0]

100
[124.3]

[100.0]
100

626,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    564,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区の中心的商業地域である西新・藤崎や
郊外路線商業地域を中心にテナントの出店意
欲は依然とし強く、また、居住用賃貸の需要
も安定している。

旧来からの商店街であるが、利便性・住環境
に恵まれており、中・高層階は賃貸需要も依
然として強いため、地価は上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	早良４Ｃ -1010	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
b	福岡早良５Ｋ -107	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡早良５Ｋ -603	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	福岡城南５Ｋ -1005	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南21m国道、西6m、角地		近商高度地区2種15m (86,250)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 871,323	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	934,121	100 [ 139.7]	668,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	669,000
b	(　 ) 789,889	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,854	100 [ 125.9]	654,372		654,000
c	(　 ) 302,550	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,780	100 [ 60.4]	545,993		546,000
d	(　 ) 515,655	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,246	100 [ 89.7]	600,051		600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +33.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

福岡早良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,289,006	3,656,259	9,632,747	6,404,700	3,228,047	（　0.9578） 3,091,823	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	83,562,784 円　　　　（　 452,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	521.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	400 ％	400 ％	185 ㎡	7.0 m x 26.0 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～６階共同住宅（約３４㎡の１ＬＤＫ、計８戸）

⑦有効率　 79.7 ％
の理由

中高層ビルとしては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	77.0	69.30	3,940	273,042	8.0	2,184,336
							0.0	0
2～	事務所	88.00	80.0	70.40	2,510	176,704	6.0	1,060,224
							0.0	0
3～ 6	住宅	82.00	84.0	68.88	2,160	148,781	2.0	297,562
							1.0	148,781
塔屋～		15.00

～

計		521.00	79.7	415.22		1,044,870		4,434,808
								595,124

⑨年額支払賃料	1,044,870 円　×　12ヶ月　＝　 12,538,440 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 415.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 747,396 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,285,836 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 545,833 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,100,003 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,434,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,574 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 595,124 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 146,429 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,289,006 円　　　　（　 71,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｃ（賃）　　　　-1203	2,367 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,373	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,210 円/㎡　月額支払賃料（　 2,160 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-902	2,180 ( 2,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,185
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	444,000 円	111,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,773,959 円	13,645,836　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 272,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 943,500 円	111,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	111,000 円	111,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,656,259 円　（　　　　　　 19,764 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9578

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	111,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 521.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,404,700 円（　　　　　 34,620 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,289,006 円
②総費用	3,656,259 円
③純収益　①－②	9,632,747 円
④建物等に帰属する純収益	6,404,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,228,047 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,091,823 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,713 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,562,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,000 円／㎡）