鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -105	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	台形	南東3m市道、南東2.5m、角地		商業 (100,240)
b	福岡早良５Ｋ -603	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
c	福岡西５Ｋ -14	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、東15m、角地		商業 (100,400)
d	福岡西４Ｃ -1017	福岡市西区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西20m市道、南東4.4m、角地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 320,534	100 [ 100.0]	[ 105.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	348,680	100 [ 81.4]	428,354	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 302,550	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,780	100 [ 76.8]	429,401		429,000
c	(　 ) 641,026	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	653,847	100 [ 143.8]	454,692		455,000
d	(　 ) 503,188	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	516,867	100 [ 121.2]	426,458		426,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -30.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +1.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 429,000 円／㎡]

福岡早良 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,803,094	8,849,652	23,953,442	18,406,300	5,547,142	（　0.9375） 5,200,446	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	140,552,595 円　　　　（　 282,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	235.00	ＲＣ7	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	499 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗・駐車場、２～７階：居宅（各階４戸、１戸約５０㎡の２ＬＤＫを想定）

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	235.00	50.0	117.50	3,200	376,000	6.0	2,256,000
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,810	361,095	2.0	722,190
							0.0	0
4～ 5	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,830	365,085	2.0	730,170
							0.0	0
6～ 7	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,850	369,075	2.0	738,150
							0.0	0
～

計		1,495.00	87.9	1,314.50		2,566,510		6,637,020
								0

⑨年額支払賃料	2,566,510 円　×　12ヶ月　＝　 30,798,120 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,577,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,375,520 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,364,141 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,739,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,637,020 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,715 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,803,094 円　　　　（　 65,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1004	1,920 ( 1,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	2,012	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,813 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1003	1,825 ( 1,715)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,795
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,595,000 円	319,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,410,352 円	34,103,520　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 494,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	319,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,849,652 円　（　　　　　　 17,735 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	319,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,406,300 円（　　　　　 36,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,803,094 円
②総費用	8,849,652 円
③純収益　①－②	23,953,442 円
④建物等に帰属する純収益	18,406,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,547,142 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,200,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,422 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,552,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 282,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡早良 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-8

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　中園　二郎

TEL.

鑑定評価額

214,000,000 円

１㎡当たりの価格

428,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区曙２丁目１５１番１外｢曙２－１１－２３｣				②地積　(㎡)	499 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ8	マンション、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	北西20m市道	水道、ガス、下水	西新 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 90 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ市道

交通

施設

西新駅南方

1.0km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

中高層のマンション、低層チェーンストアや沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地区である。西新地区に近く
、周辺では高層化が進みつつあることから、地価は上昇傾向を継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 430,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 316,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、早良区北部及び隣接する城南区・中央区の小売店舗・自動車関連店舗・店舗兼共同住宅が多い商業地域
。需要の中心は大手・地場の法人事業者や不動産業者等が主で、立地の良さを背景に幹線沿い以外でも共同住宅が増え
ており背後地は拡大傾向にある。取引件数は相対的に少ないものの高値取引が多く、需要は依然旺盛である。取引価格
も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

賃貸建物が増加し、収益性に着目した行動が見られるものの、適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価
格は相対的に信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表
標準地との検討を加え、さらに沿道サービス店舗等の進出の度合い及び背後地の拡大の程度並びに賃貸・マンション市
場の将来動向等をも勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 300,000 円／㎡

[111.3]
100

100
[103.0]

100
[ 75.8]

[100.0]
100

428,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

早良区は人口・世帯数とも増加しているが、
土地取引件数は前年に比べ減少傾向、住宅着
工戸数は貸家・分譲の割合が高い。

低層のチェーンストアや自動車関連店舗が多
いが、早良区中心部に近く周辺ではマンショ
ンが増加し、次第に高度利用化が進んでいる
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -704	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東18m市道、南13.7m、角地		近商 (100,300)
b	福岡早良５Ｋ -206	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ台形	東15m国道、南4m、角地		近商高度地区2種20m (100,200)
c	福岡早良５Ｋ -603	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
d	福岡城南５Ｋ -909	福岡市城南区		底地	（　）	ほぼ長方形	南12.7m市道、北10.3m、二方路		１住居 (70,200)
e	福岡城南５Ｋ -1005	福岡市城南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南21m国道、西6m、角地		近商高度地区2種15m (86,250)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 426,188	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	450,264	100 [ 99.0]	454,812	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	455,000
b	(　 ) 246,017	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	257,594	100 [ 62.5]	412,150		412,000
c	(　 ) 302,550	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	329,780	100 [ 76.7]	429,961		430,000
d	(　 378,110) 378,110	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	381,047	100 [ 87.1]	437,482		437,000
e	(　 ) 515,655	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	538,246	100 [ 113.2]	475,482		475,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.87	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.87	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 430,000 円／㎡]

福岡早良 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,077,256	8,788,616	24,288,640	18,060,100	6,228,540	（　0.9375） 5,839,256	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	157,817,730 円　　　　（　 316,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	235.00	ＲＣ7	1,495.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	499 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗及び駐車場、２～７階：共同住宅（各階４戸、１戸あたり約５０㎡の２ＤＫを想定）

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	235.00	50.0	117.50	3,300	387,750	6.0	2,326,500
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,820	363,090	2.0	726,180
							0.0	0
4～ 5	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,840	367,080	2.0	734,160
							0.0	0
6～ 7	共同住宅	210.00	95.0	199.50	1,860	371,070	2.0	742,140
							0.0	0
～

計		1,495.00	87.9	1,314.50		2,590,230		6,731,460
								0

⑨年額支払賃料	2,590,230 円　×　12ヶ月　＝　 31,082,760 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,314.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,577,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分に担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,660,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,375,526 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,012,634 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,731,460 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,622 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,077,256 円　　　　（　 66,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-405	1,496 ( 1,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,796	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,823 円/㎡　月額支払賃料（　 1,820 円/㎡）　基準階 2 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-406	1,532 ( 1,528)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,868
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,565,000 円	313,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,438,816 円	34,388,160　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 498,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,660,500 円	313,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	313,000 円	313,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,788,616 円　（　　　　　　 17,612 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	313,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 1,495.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,060,100 円（　　　　　 36,193 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,077,256 円
②総費用	8,788,616 円
③純収益　①－②	24,288,640 円
④建物等に帰属する純収益	18,060,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,228,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,839,256 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,702 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,817,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 316,000 円／㎡）