鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央５Ｋ -1105	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	早良４Ｃ -1010	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
c	福岡早良５Ｋ -107	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	福岡中央５Ｋ -501	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、西23.3m、東5.3m、三方路		商業 (100,400)
e	早良４Ｃ -508	福岡市早良区		更地	（　）	長方形	東4.8m市道、中間画地		商業 (90,288)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,024,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,024,089	100 [ 112.4]	911,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	911,000
b	(　 ) 871,323	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	934,121	100 [ 104.5]	893,896		894,000
c	(　 ) 789,889	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,854	100 [ 90.6]	909,331		909,000
d	(　 ) 767,042	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	785,680	100 [ 87.1]	902,044		902,000
e	(　 ) 620,066	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	672,772	100 [ 75.1]	895,835		896,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 902,000 円／㎡]

福岡早良 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,663,753	13,884,834	39,778,919	25,456,200	14,322,719	（　0.9375） 13,427,549	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	362,906,730 円　　　　（　 685,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ7	1,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	27.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～７Ｆ居宅（各フロア３戸）

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,250	682,500	6.0	4,095,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	80.0	224.00	2,550	571,200	5.0	2,856,000
							0.0	0
3～ 4	居宅	270.00	90.0	243.00	2,400	583,200	2.0	1,166,400
							1.0	583,200
5～ 7	居宅	270.00	90.0	243.00	2,500	607,500	2.0	1,215,000
							1.0	607,500
～	塔屋	30.00

計		1,960.00	84.1	1,649.00		4,242,600		12,928,800
								2,988,900

⑨年額支払賃料	4,242,600 円　×　12ヶ月　＝　 50,911,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,649.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,968,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,879,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　％　＝　　 2,155,176 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,804,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,928,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 124,116 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,988,900 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 735,413 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,663,753 円　　　　（　 101,252 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	早良４Ｃ（賃）　　　　-1203	2,367 ( 2,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,440	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,455 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-201	2,461 ( 2,407)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,467
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,090,000 円	418,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	6,045,534 円	54,959,400　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,360,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,884,834 円　（　　　　　　 26,198 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,456,200 円（　　　　　 48,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,663,753 円
②総費用	13,884,834 円
③純収益　①－②	39,778,919 円
④建物等に帰属する純収益	25,456,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,322,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,427,549 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,335 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,906,730 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 685,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福岡早良 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-7

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　金山　哲也

TEL.

鑑定評価額

464,000,000 円

１㎡当たりの価格

875,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区西新２丁目９８番２｢西新２－１－３｣				②地積　(㎡)	530 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	不整形 1.5:1	店舗兼事務所Ｓ5	中高層ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域	南東36m市道、南西側道	水道、ガス、下水	西新 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 180 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

３６ｍ市道

交通

施設

西新駅北東方

270m

法令

規制

商業
(100,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は幹線道路沿いに店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、画地の集約化・高度利用が進行し
ていくものと予測される。需給バランスの改善により商業地地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 882,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 692,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡市中西部の幹線・準幹線沿いとその背後に形成された商業地域の圏域である。需要者の中心
は、県内外の法人・事業者並びにマンション・商業施設等を手掛ける開発業者、投資家等が想定される。西新エリアに
おける再開発、マンション需要から、物件の取得競争が継続している状況にあり、希少性の高い土地については総額的
な上限はない状況である。需要の中心価格帯は見出し難いが、土地は総額３～５億円前後になるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏は中央区・早良区・西区とやや広範囲であるが、類似地域において信頼性ある取引事例を収集しえた。一方
、近隣地域周辺における店舗賃貸市場はやや硬直・遅延的であり、かつ、居宅については必ずしも元本価値に見合う賃
料を収受しえないことから、収益価格は相対的に低位に試算された。従って、本件では現実市場生起の地価現象を反映
する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福岡早良 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 688,000 円／㎡

[113.1]
100

100
[100.0]

100
[ 89.1]

[100.0]
100

873,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    779,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数とも増加傾向にある。市場は回
復しているものの、新型コロナの感染再拡大
、その不動産市場への影響等には依然注視す
る必要がある。

駅近くまたは利便性のよい商業地については
、マンション用地等の需要が活発化しており
、商業地地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -107	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡早良５Ｋ -202	福岡市早良区		更地	（　）	ほぼ整形	北7.7m市道、南4m、二方路		１住居高度地区2種20m (60,200)
c	早良４Ｃ -1010	福岡市早良区		貸家建付地	（　）	不整形	北西8m市道、北東4m、角地		商業 (100,400)
d	福岡西５Ｋ -1006	福岡市西区		建付地	（　）	長方形	西12m市道、北8m、角地		商業地区計画等 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 789,889	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,854	100 [ 93.4]	882,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	882,000
b	(　 ) 670,742	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	715,237	100 [ 81.0]	883,009		883,000
c	(　 ) 871,323	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	934,121	100 [ 106.2]	879,587		880,000
d	(　 ) 899,797	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	938,360	100 [ 105.2]	891,977		892,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +1.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 882,000 円／㎡]

福岡早良 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	54,621,646	14,692,139	39,929,507	25,456,200	14,473,307	（　0.9375） 13,568,725	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	366,722,297 円　　　　（　 692,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	300.00	ＲＣ7	1,960.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	530 ㎡	27.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２Ｆ事務所、３～７Ｆは各６１㎡程度（２ＬＤＫ居宅）を想定。

⑦有効率　 84.1 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	300.00	70.0	210.00	3,420	718,200	6.0	4,309,200
							0.0	0
2～ 2	事務所	280.00	80.0	224.00	2,600	582,400	5.0	2,912,000
							0.0	0
3～ 4	居宅	270.00	90.0	243.00	2,480	602,640	2.0	1,205,280
							1.0	602,640
5～ 7	居宅	270.00	90.0	243.00	2,500	607,500	2.0	1,215,000
							1.0	607,500
～	搭屋	30.00

計		1,960.00	84.1	1,649.00		4,328,380		13,276,760
								3,027,780

⑨年額支払賃料	4,328,380 円　×　12ヶ月　＝　 51,940,560 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,649.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,968,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,908,760 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,239,550 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,749,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,276,760 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,027,780 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 744,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	54,621,646 円　　　　（　 103,060 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1001	2,214 ( 2,121)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	2,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,537 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1002	2,446 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	2,692
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,672,000 円	418,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	7,278,539 円	55,988,760　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,352,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,553,000 円	418,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	418,000 円	418,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,692,139 円　（　　　　　　 27,721 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9375

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	418,000,000 円	設計監理料率　 207,000 円／㎡　×　 1,960.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,456,200 円（　　　　　 48,031 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	54,621,646 円
②総費用	14,692,139 円
③純収益　①－②	39,929,507 円
④建物等に帰属する純収益	25,456,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,473,307 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,568,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,601 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,722,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 692,000 円／㎡）