別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
福岡早良 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-6 福岡県 福岡第7 氏名  不動産鑑定士 中園 二郎   TEL.
鑑定評価額 44,800,000 円  1㎡当たりの価格 66,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市早良区東入部2丁目329番20
「東入部2-14-15」
②地積
 (㎡)
679  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域

(90,200)

1:1.5
診療所

W1
低層店舗のほか一般
住宅等が混在する商
業地域
西16m国道 水道、下水 野芥

3.5km
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    70 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

16m国道 交通

施設
野芥駅南方

3.5km
法令

規制
近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、国道沿いに低層店舗のほか公共施設等や戸建住宅も見られる商住混在地域である。商業地の混在の
度合いは低いものの地区のほぼ中心部に位置することから、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            67,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            50,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、早良区南部の近隣型の商勢圏を有する小売店舗や自動車関連店舗の多い商業地域及び近隣地域周辺の住
宅地域。需要者の中心は、地元の個人・法人事業者が主体であるが、地場・大手のチェーンストアや地縁的選好性を有
する住宅の1次取得者も含まれる。商住混在地域であるが、地価上昇の影響を受け需要は好転しつつある。しかしなが
ら取引件数は少なく、取引価格も規模・用途等によってまちまちで、中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
収益性に着目した行動が見られることから賃貸建物を想定したが、近隣地域は賃貸市場の成熟の度合いが相対的に低く
、かつ適正な還元利回りの把握が困難であることから、収益価格は信頼性がやや劣る。よって、本件では実証的価格で
ある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、沿道サービス店舗等の進出動向や用途多様性等商業地としての価格
形成要因のほか背後の住宅地の取引動向をもを勘案した結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
早良区は人口・世帯数とも増加しているが、
土地取引件数は前年に比べ減少傾向、住宅着
工戸数は貸家・分譲の割合が高い。


近隣地域内に早良区入部出張所がある。この
ほかJAの支店・直売所があり一定の顧客吸
引力を有する。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+2.0 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡早良 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 福岡早良5

-1002
福岡市早良区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北20m市道、
西5m、角地




1低専

(60,80)
b 福岡早良5

-1303
福岡市早良区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.6m市道、
西3.3m、角地




1低専
特別用途地区
(60,80)
c 福岡早良5

-1304
福岡市早良区

更地


  
(           ) 
袋地等 北8.9m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 福岡西5K

-1008
福岡市西区

底地


  
(           ) 
ほぼ台形 北16m市道、
中間画地




「調区」 

(40,50)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
135,491  
100
[ 100.0]
[ 108.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

142,463 
100
[ 131.7]

108,172 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

108,000 
b (            
77,080  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

77,228 
100
[ 122.4]

63,095 

63,100 
c (            
78,658  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[   /  ]
100
[  85.0]

97,721 
100
[ 132.1]

73,975 

74,000 
d (      42,339
42,339  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

42,466 
100
[  64.3]

66,044 

66,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.59 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   +2.0 環境     +42.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -8.0 交通・接近  +12.0 環境     +32.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.70 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +4.0 環境     +47.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -30.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      67,000 円/㎡]  



福岡早良 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,721,149 

1,182,700 

4,538,449 

3,250,800 

1,287,649 
( 0.9767
1,257,647 
  4.1 -  0.4 )
3.7%  
⑧収益価格       33,990,459 円    (      50,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
福岡早良 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 150.00 LS2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域
90 %   200 %   200 %   679 ㎡     20.0 m x   33.5 m  前面道路:国道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階共同住宅(平均専用面積約50㎡) ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1  
店舗
150.00 

100.0 

150.00 

1,960 

294,000 
6.0  1,764,000 
0.0  0 

 2  
住居
150.00 

100.0 

150.00 

1,260 

189,000 
1.0  189,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


300.00 

100.0 

300.00 


483,000 
1,953,000 
0 
⑨年額支払賃料        483,000 円 × 12ヶ月 =        5,796,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,000 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,796,000 円  ×     4.0 %                          
+            144,000 円  ×     4.0 % =         237,600 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,702,400 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         1,953,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           18,749 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,721,149 円    (          8,426 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良5K(
賃)

    -410
2,660  
  2,598
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[170.0]
100
[100.0]

1,956 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,970 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,960 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 福岡早良5K(
賃)

    -411
1,423  
  1,367
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 60.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

1,976 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
福岡早良 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 252,000 円           50,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 297,000 円             5,940,000 ×       5.0 %
③公租公課  土地               104,500 円     査定額
 建物               428,400 円           50,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        50,400 円           50,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,400 円           50,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,182,700 円 (               1,742 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 50,400,000 円                          設計監理料率
  163,000 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0645        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0484 ×  40 % + 0.0621 ×  30 % + 0.0883 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,250,800 円  
(              4,788 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,721,149 円      
②総費用 1,182,700 円      
③純収益 ①-② 4,538,449 円      
④建物等に帰属する純収益 3,250,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,287,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,257,647 円      

  (                          1,852 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                              33,990,459 円


(                        50,100 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
福岡早良 5-6 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
福岡早良 5-6 福岡県 福岡第7 氏名  不動産鑑定士 川崎 耕二   TEL.
鑑定評価額 44,200,000 円  1㎡当たりの価格 65,100 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.2 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
福岡市早良区東入部2丁目329番20
「東入部2-14-15」
②地積
 (㎡)
679  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
近商
(80,200)
準防

(その他)
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域

(90,200)

1:1.5
診療所

W1
低層店舗のほか一般
住宅等が混在する商
業地域
西16m国道 水道、下水 野芥

3.5km
(2)



①範囲 東    50 m、西    60 m、南    70 m、北   150 m ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
土石流による土砂災害警戒区
域に指定されている。


16m国道 交通

施設
野芥駅南方

3.5km
法令

規制
近商
(90,200)
準防 
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域に特段の地域要因の変化は見られず、今後とも現状維持的に推移するものと予測する。今後とも、人口
増大等を背景に、地価は上昇傾向を示すと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            65,400 円/㎡
 収益還元法  収益価格            49,500 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は早良区南部の商業地域、混在地域の圏域である。需要者の中心は、地場の個人・法人事業者が主体である
が、近隣地域が幹線道路沿いであることから、全国展開の沿道サービス施設関連の法人事業者も考えられる。一般住宅
も混在する地域であるが、商業背後地の人口増大、交通量の増加等と相俟って、需要は上向きにある。市場での需要の
中心となる価格帯は、規模、取引動機等によりまちまちであり、その把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格
が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困
難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。よって、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、周辺標準地、
基準地等との均衡、当市の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           64,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
福岡市は今後とも成長力が見込める都市とし
て金融緩和政策等を背景に不動産投資意欲は
堅調で市況は盛況。


福岡市の人口増大に伴う商業背後地の熟成度
増大。交通量も比較的多く、上記要因も相俟
って、地価は緩やかな上昇基調にある。


個別的要因に変動はない


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 福岡早良 5-6 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 早良4C

-513
福岡市早良区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北9m市道、
中間画地




1低専

(50,80)
b 早良4C

-1108
福岡市早良区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.5m市道、
中間画地




1住居
高度1種最高20m
(60,200)
c 福岡早良5

-501
福岡市早良区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西2.2m市道
、中間画地




1低専
特別用途地区
(50,80)
d 福岡早良5

-1308
福岡市早良区

更地


  
(           ) 
長方形 西7.3m私道、
中間画地




1低専
特別用途地区
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
142,158  
100
[ 100.0]
[ 108.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

153,531 
100
[ 163.9]

93,674 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

93,700 
b (            
75,793  
100
[ 100.0]
[ 106.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

80,947 
100
[ 136.8]

59,172 

59,200 
c (            
33,873  
100
[ 100.0]
[ 106.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

36,007 
100
[  54.4]

66,189 

66,200 
d (            
45,376  
100
[ 100.0]
[ 103.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

47,100 
100
[  73.5]

64,082 

64,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.73 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  +10.0 環境     +60.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.68 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近  +13.0 環境     +30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.63 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -19.0 交通・接近   -1.0 環境     -30.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.63 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -10.0 交通・接近   -1.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      65,400 円/㎡]  



福岡早良 5-6 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

5,704,704 

1,180,400 

4,524,304 

3,250,800 

1,273,504 
( 0.9767
1,243,831 
  4.1 -  0.4 )
3.7%  
⑧収益価格       33,617,054 円    (      49,500 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
福岡早良 5-6 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 150.00 LS2 300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種20m
土砂災害警戒区域
90 %   200 %   200 %   679 ㎡     20.0 m x   33.5 m  前面道路:国道        16.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗、2階共同住宅(平均専有面積約50㎡、3戸)を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
150.00 

100.0 

150.00 

1,800 

270,000 
6.0  1,620,000 
0.0  0 

 2 2
住宅
150.00 

100.0 

150.00 

1,400 

210,000 
2.0  420,000 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


300.00 

100.0 

300.00 


480,000 
2,040,000 
0 
⑨年額支払賃料        480,000 円 × 12ヶ月 =        5,760,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   4,500 円/台 ×    3 台 × 12ヶ月 +            =          162,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        5,760,000 円  ×     4.0 %                          
+            162,000 円  ×     4.0 % =         236,880 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,685,120 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         2,040,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =           19,584 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    5,704,704 円    (          8,402 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 福岡早良5K(
賃)

    -411
1,423  
  1,367
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 80.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,779 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,809 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,800 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 福岡早良5K(
賃)

    -1107
1,613  
  1,512
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

1,629 
c 早良3C(賃)
    -905
2,070  
  2,065
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,091 
福岡早良 5-6 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 252,000 円           50,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 296,100 円             5,922,000 ×       5.0 %
③公租公課  土地               103,100 円     査定額
 建物               428,400 円           50,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        50,400 円           50,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,400 円           50,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  1,180,400 円 (               1,738 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.1 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 40 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9767    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 50,400,000 円                          設計監理料率
  163,000 円/㎡ ×      300.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0645        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0484 ×  40 % + 0.0621 ×  30 % + 0.0883 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,250,800 円  
(              4,788 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 5,704,704 円      
②総費用 1,180,400 円      
③純収益 ①-② 4,524,304 円      
④建物等に帰属する純収益 3,250,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,273,504 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,243,831 円      

  (                          1,832 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.7 %

                              33,617,054 円


(                        49,500 円/㎡)