別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福岡早良 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 110,000,000 円  １㎡当たりの価格 335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区荒江２丁目２５９番外 ｢荒江２－１２－１｣ ②地積 　(㎡) 329   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (100,300) 台形 1.2:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ8 店舗、店舗兼共同住 宅等が建ち並ぶ路線 商業地域 北西20m国道、東側道 水道、ガス、下水 別府 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 別府駅南西方 1.3km 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅の外、店舗、事務所等が見られる路線商業地域である。価格形成に影響を与える要因は無く、今後も現 状のまま推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    351,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    222,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区・城南区・中央区の幹線道路沿いの路線商業地域及びその背後の商業・住商混在地域である。主な 需要者は自己の業務用若しくは賃貸事業用として取得しようとする法人事業者が中心である。近年マンション需要の高 まりも相まって、近隣地域及び類似地域の不動産需要が強く、地価は堅調に推移している。中心となる価格帯は、規模 により取引額が様々であるため、価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の取引市場を反映した不動産の取引価格より比較検討したものであるため、市場性を有し、実証的で ある。一方、収益価格は近隣の賃貸事例より求められた理論的な価格ではあるが、試算において想定項目が多く、また 賃料の遅行性により価格は低位に試算されたものと思料される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価 格を比較衡量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区内の人口は増加傾向にあり、そのため 不動産市場は活発であることから、地価は全 般的に上昇基調にある。 近年のマンション需要の高まりから、近隣地 域周辺においても不動産需要は強く、地価は 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.7 ％  ％