鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡中央４Ｃ -807	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	南西5.2m市道、北東2.7m、二方路		商業 (100,312)
b	福岡早良５Ｋ -107	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡中央５Ｋ -501	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、西23.3m、東5.3m、三方路		商業 (100,400)
d	福岡中央４Ｃ -808	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西30m県道、北西2.5m、角地		商業 (100,400)
e	福岡中央４Ｃ -8	福岡市中央区		更地	（　）	長方形	北東15m市道、北西9m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 837,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	847,033	100 [ 102.7]	824,764	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	825,000
b	(　 ) 789,889	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,854	100 [ 102.8]	801,414		801,000
c	(　 ) 767,042	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	785,680	100 [ 97.9]	802,533		803,000
d	(　 ) 468,847	100 [ 70.0]	[ 114.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	765,081	100 [ 95.0]	805,348		805,000
e	(　 ) 650,217	100 [ 100.0]	[ 113.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	713,345	100 [ 89.4]	797,925		798,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +1.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 +1.40	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +1.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +1.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,008,244	17,174,728	43,833,516	32,658,200	11,175,316	（　0.9176） 10,254,470	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	277,147,838 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１３階：共同住宅

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

共用階段等の容積率不算入を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,700	192,400	6.0	1,154,400
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,500	393,750	2.0	787,500
							1.0	393,750
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,600	280,800	2.0	561,600
							1.0	280,800
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,804,450		10,378,500
								4,612,050

⑨年額支払賃料	4,804,450 円　×　12ヶ月　＝　 57,653,400 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,924,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,490,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	59,773,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,378,500 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,634 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,612,050 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,134,786 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,008,244 円　　　　（　 119,390 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1002	2,446 ( 2,342)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,575	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,558 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-1008	2,383 ( 2,331)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,535
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,830,000 円	566,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,471,728 円	62,264,400　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 930,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,811,000 円	566,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	566,000 円	566,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	566,000 円	566,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,174,728 円　（　　　　　　 33,610 円／㎡）　　（経費率　　 28.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	566,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,658,200 円（　　　　　 63,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,008,244 円
②総費用	17,174,728 円
③純収益　①－②	43,833,516 円
④建物等に帰属する純収益	32,658,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,175,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,254,470 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 277,147,838 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
福岡早良 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福岡早良 5-2

福岡県

福岡第７

氏名

不動産鑑定士　関根　俊雄

TEL.

鑑定評価額

396,000,000 円

１㎡当たりの価格

775,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福岡市早良区高取１丁目２９番３外｢高取１－１－４２｣				②地積　(㎡)	511 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車場整備地区 (90,400)
	1:1.2	事務所ＳＲＣ6	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	北25m市道	水道、ガス、下水	藤崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

藤崎駅東方

250m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線道路沿いに店舗・事務所・共同住宅等が建ち並ぶ地域で、地域要因に特段の変動はなく、当面は
現状維持と予測。不動産への資金流入は続いており、当面の地価は上昇で推移と予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 785,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 501,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は福岡市内において比較的繁華性に優れた商業地域一円であり、需要者は店舗付マンションの建築等を行う
不動産開発業者等が中心となる。標準地が接する明治通りは市内の主要幹線道路の一つであり、沿線の土地は繁華性等
の環境面に優れるほか、高い容積率と広い幅員から高層利用し易く、開発素地として需要が高い。取引される物件は画
地条件や事情が様々であるため、取引総額の中心価格帯は把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

福岡市の主要幹線道路である明治通り沿いに位置し、近隣地域やその周辺は店舗・共同住宅等、賃貸用建物の敷地とし
ての利用が主である。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格で、収益価格は収
益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含む。価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映
した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、近時の市場動向等に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    688,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口・世帯数の増加や国内の金利動向等の要
因により、福岡市内においては不動産需要が
高く、地価も未だ先高感が続いている。

福岡市の主要幹線道路である明治通り沿いの
商業地域。地域要因に大きな変動はないが、
住・商どちらの利用でも優れた立地で、地価
は上昇で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

福岡早良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福岡早良５Ｋ -107	福岡市早良区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東8m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	福岡中央５Ｋ -1105	福岡市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西35m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	福岡西５Ｋ -14	福岡市西区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北12m市道、東15m、角地		商業 (100,400)
d	福岡中央５Ｋ -501	福岡市中央区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m市道、西23.3m、東5.3m、三方路		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 789,889	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	823,854	100 [ 97.6]	844,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	844,000
b	(　 ) 1,024,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,024,089	100 [ 128.1]	799,445		799,000
c	(　 ) 641,026	100 [ 100.0]	[ 107.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	653,847	100 [ 91.5]	714,587		715,000
d	(　 ) 767,042	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	785,680	100 [ 101.0]	777,901		778,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.71	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.71	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +1.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +1.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 785,000 円／㎡]

福岡早良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価を把握することができなかったため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,675,317	15,690,110	42,985,207	32,658,200	10,327,007	（　0.9176） 9,476,062	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	256,109,784 円　　　　（　 501,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福岡早良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	260.00	ＲＣ13	2,705.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車場整備地区	90 ％	400 ％	400 ％	511 ㎡	20.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（スケルトン）、２～１３階：住宅（少人数世帯向け）

⑦有効率　 70.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	260.00	20.0	52.00	3,600	187,200	6.0	1,123,200
							0.0	0
2～12	住宅	210.00	75.0	157.50	2,397	377,528	1.0	377,528
							1.0	377,528
13～13	住宅	135.00	80.0	108.00	2,500	270,000	1.0	270,000
							1.0	270,000
～

～

計		2,705.00	70.0	1,892.50		4,610,008		5,546,008
								4,422,808

⑨年額支払賃料	4,610,008 円　×　12ヶ月　＝　 55,320,096 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 1,892.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,271,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 13 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	57,591,096 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 2,340,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,397,244 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,533,852 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,546,008 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 53,242 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,422,808 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,088,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,675,317 円　　　　（　 114,824 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-202	1,973 ( 1,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,450 円/㎡　月額支払賃料（　 2,397 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福岡早良５Ｋ（賃）　　　　-203	2,233 ( 2,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,325
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福岡早良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,830,000 円	566,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,993,110 円	59,931,096　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 924,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,811,000 円	566,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	566,000 円	566,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	566,000 円	566,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,690,110 円　（　　　　　　 30,705 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9176

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	566,000,000 円	設計監理料率　 203,000 円／㎡　×　 2,705.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0577	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0442 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 40 ％　＋ 0.0883 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,658,200 円（　　　　　 63,910 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,675,317 円
②総費用	15,690,110 円
③純収益　①－②	42,985,207 円
④建物等に帰属する純収益	32,658,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,327,007 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,476,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,544 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 256,109,784 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 501,000 円／㎡）