別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福岡早良 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -41 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 83,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区重留３丁目４６１番６５外 ｢重留３－４－５｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 特別用途地区 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、ガス、下水 野芥 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    70 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 野芥駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。市営地下鉄七隈線沿線の旺盛な住宅需要に伴って、今後も 現状のまま地価は安定的に上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市営地下鉄七隈線沿線及びその周辺に存する住宅地域である。福岡都心部の地価上昇に伴い、地下鉄沿 線及びその周辺の住宅需要は高く、最寄駅までやや距離を有する当該地域においても、割安感から戸建住宅を中心とし た需要は依然として堅調である。主な需要者は、福岡都市部に通勤する勤労所得者である。中心となる価格帯は１，５ ００万円程度であるが、近年では総額を抑えるために比較的敷地規模が小さな取引も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸用不動産はほとんどみられず、建物規模に見合う賃料 収受が困難であることから、収益還元法の適用は断念し、取引事例比較法により試算した。類似性を持つ複数の事例を 比較検討し求められた比準価格は、実証的かつ客観的な価格である。したがって、本件では現実の市場性を反映した比 準価格に基づき、代表標準地との均衡を考慮した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福岡早良 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,400 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 83,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 早良区は、人口・世帯数ともに増加傾向にあ り、市営地下鉄七隈線沿線を中心に不動産の 取得需要は未だ堅調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で ある。最寄駅まではやや距離を有するが、土 地の取得需要は高まっており、地価も上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％