別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 福岡早良 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福岡早良 -37 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　柴田　翔平   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福岡市早良区大字脇山字野田２３５番１外 ②地積 　(㎡) 598   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,50) （その他） 土砂災害警戒区域 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東4m市道 下水 野芥 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 野芥駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (40,50) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 早良区南部の市街化調整区域内の農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後も概ね現状のまま推移していくも のと予測する。地価水準は横ばいから緩やかな上昇を予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は早良区及び隣接区・自治体の市街化調整区域内の農家住宅地域、既成集落地域一帯である。主たる需要者 は、当該圏域に地縁的選好性を有する住宅取得目的の個人が中心であり、需要は限定的である。近年都市部の価格上昇 の影響を受け、同一需給圏内においても地価の下げ止まりや上昇が見られる。市街化調整区域内の集落地域である地域 的特性から、立地条件、画地規模、取引事情等は様々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の農家住宅地域、既成集落地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算することは できなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算しており、市場の取引実態を反映した実証性 の高い価格である。したがって、本件では比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数ともに微増傾向を継続しており 、低金利政策を背景に、住宅地需要は引き続 き堅調に推移している。 早良区南部郊外の市街化調整区域内の農家住 宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要 因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％